Услуги аренды с ндс и без. Включение ндс в арендную плату. Как принять уплаченный НДС к вычету

Для арендодателей часто самым подходящим налоговым режимом является УСН «доходы», но выводы для каждого конкретного случая лучше проверять вычислениями. Пример расчетов и 4 ситуации, когда лучше выбрать другой режим.

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом - есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Специальные налоговые режимы для арендодателя

Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса - сокращают нагрузку.

Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество - вместо них устанавливается один налог.

Особенности налога на имущество для спецрежимов:

• уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
• ставка до 2% - принимается местным законодательством.

Специальные режимы имеют свои особенности применения.

Два вида «упрощенки»

Если арендодатель отвечает установленным критериям - выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

«Упрощенка» может применяться в двух вариантах - на выбор налогоплательщика.

• ставка 15%;
• база для расчета - выручка, уменьшенная на затраты;
• минимальные отчисления - 1% поступлений.

• ставка 6%;
• база - выручка, т. е. все поступления;
• есть вычеты - от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.

В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса - это редкость.

Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 - для аренды это бывает крайне редко.

Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях - сократить налоговую нагрузку.

Патентная система для ИП-арендодателя

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

• вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
• ставка от 7,5 до 15%;
• база для расчета - утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
• применяются вычеты на взносы и пособия.

Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность - в минимальном объеме.

Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет - «вмененку» все равно придется заплатить.

Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано

Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

1. на прибыль организаций и НДФЛ для предпринимателей :

   ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

   начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

   если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

2. на имущество:

   рассчитывается от стоимости недвижимости;

   ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% - если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

3. на добавленную стоимость:

   ставка 18%;

   фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

   при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

Основной минус ОСНО для арендного бизнеса - высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат - преимущество ОСНО - не несет особых плюсов.

В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях - см. далее).
2. Сдача в наем помещений - это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

Выбираем самый выгодный вариант - примеры расчетов

Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

Пример 1

ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

• 219,66 - 13,18 = 206,48
• (1 220,34 - 650,40) × 20% = 113,99
• (1 440,00 - 663,58) × 15% = 116,46
• 1 440,00 × 6% - 27,18 = 59,22
• базовая доходность для площади более 5 кв. м составляет в месяц 1,2 тыс. руб./ кв. м
• (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) - 27,18 = 322,35 (коэффициент-дефлятор равен 1,798 на 2017 г.; корректирующий коэффициент принят 0,9)

Пример 2

Условия аналогичны предыдущим, но арендодателем выступает ИП. К обязательным отчислениям прибавятся страховые взносы в размере 39,39 тыс. руб.

• (1 220,34 - 650,40 - 39,39) × 13% = 68,97
• (1 440,00 - 663,58 - 39,39) × 15% = 110,54
• 1 440,00 × 6% × 50% = 43,20 (можно уменьшить не более чем в два раза)
• (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) - 27,18 - 39,39 = 282,96
• 1 000,00 × 6% = 60,00 (по базовой доходности, установленной в Москве, Внуково)

Для рассмотренных примеров выбор очевиден: упрощенная система налогообложения со ставкой 6% позволяет максимально сократить налоговую нагрузку.

Однако выводы справедливы для конкретных ситуаций, в ряде случаев стоит остановиться на иных вариантах:

• ОСНО: позволяет предъявить к возврату НДС, если объект только что приобретен, и продавец-плательщик НДС. Кроме того, на общей системе при больших текущих затратах налог может быть нулевым.
• УСН «доходы - расходы»: является выгодной, если лучше обойтись без НДС, но доля затрат высока (превышает 60% от поступлений).
• ЕНВД: можно сэкономить для площадей больше 5 кв. м, если аренда выше 5 400 руб. / кв. м.
• ПСН: выгодность зависит от региона. Так, для г. Новосибирска по выше рассмотренным условиям стоимость патента составит 24 тыс. руб., и патент окажется наиболее выгодным решением.

Компании и предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН ), освобождены от уплаты большинства налогов и платежей, в том числе НДС. Соответственно, такие субъекты не подают и декларацию по этому налогу. Однако есть исключения, то есть ситуации, когда все же придется. Например, в случае налогового агентства при аренде государственного имущества. Именно об этой ситуации, которая является достаточно распространенной, поговорим далее.

Статья 24 Налогового кодекса России определяет налогового агента как лицо, которое удерживает и перечисляет в бюджет налог из доходов другого лица . Именно такой порядок уплаты НДС установлен в случае аренды федерального и муниципального имущества, а также имущества субъектов Российской Федерации.

При этом важно понимать, что компания является налоговым агентом, если заключила договор аренды непосредственно с государственным или муниципальным органом .

Если арендодателем выступает бюджетное учреждение, ГУП либо МУП , то обязанностей налогового агента по НДС у арендатора не возникает - указанные организации сами являются плательщиками НДС. При аренде у казенных предприятий налогового агентства также не возникнет , поскольку на основании подпункта 4.1 пункта 2 статьи 146 НК РФ НДС они не платят.

По поводу земельных участков мнения специалистов расходятся:

• Одни считают, что раз сдача государством в аренду природных ресурсов, к которым относятся земельные участки, не облагается НДС (подпункт 17 пункта 2 ст.149 НК РФ), то и обязанностей налогового агента у арендатора не возникает.
• Другие настаивают на том, что сдавать отчетность арендующая компания все-таки должна.
• Официальная же точка зрения Налоговой службы по этому вопросу отсутствует .

Как рассчитать сумму налога

Для расчета НДС обратимся к пункту договора аренды, в котором прописана сумма, подлежащая уплате арендатором. Тут есть 2 варианта: НДС может быть выделен либо не выделен в составе платы за аренду.

В первом случае сумма НДС рассчитывается по ставке 18/118 . Исчисленный налог перечисляется в бюджет, а арендодатель получает сумму, указанную в договоре, за минусом НДС. В случаях же, когда налог не входит в сумму арендной платы либо вообще не упоминается в договоре, налоговому агенту придется уплатить его из собственных средств. При этом НДС рассчитывается по ставке 18% от стоимости аренды, указанной в договоре. То есть фактически для арендатора стоимость аренды увеличивается на сумму исчисленного налога.

Документальное оформление

Когда налоговый агент исчисляет сумму НДС с аренды госимущества, он должен выставить счет-фактуру. Сделать это лучше в срок, установленный для плательщиков НДС, то есть в течение пяти календарных дней - таковы рекомендации ФНС.

Правила заполнения счета-фактуры утверждены Постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137. В нашем случае счет-фактура составляется в одном экземпляре, в качестве продавца указывается арендодатель, а подписывать документ должна компания, которая осуществляет обязанности налогового агента, то есть арендатор. Счет-фактуру необходимо зафиксировать в Книге продаж в том квартале, в котором возникла обязанность налогового агента. При этом в соответствии с Приложением к Приказу ФНС России от 14.02.2012 N ММВ-7-3/83@, операции следует присвоить код 06.

Уплата налога

Сумма налога, подлежащего уплате за истекший период, перечисляется в бюджет тремя равными частями не позднее 25 числа каждого из трех месяцев следующего квартала . Важный момент: в платежном документе необходимо правильно указать статус плательщика. В данном случае компании и индивидуальные предприниматели должны выбрать код 02 - налоговый агент .

Если компания применяет УСН, объектом которой являются доходы минус расходы , то сумма уплаченного НДС отражается в качестве затрат в Книге доходов и расходов. Запись об операции следует сделать в том периоде, когда налог был перечислен в бюджет.

Отчетность налогового агента по НДС

Организации, которые не являются плательщиками НДС, а подают отчетность в качестве налогового агента, заполняют в декларации лишь разделы 2 и 9 . В следующей таблице мы привели данные, которые необходимо указать в разделе 2:

В разделе 9 декларации по НДС налоговый агент должен указать данные из Книги продаж. Обратите внимание, что строка 001 заполняется лишь в случае, если подается не первичная, а уточненная декларация.

Стоит обратить внимание на то, что арендодатель оплачивает коммунальные услуги за своё помещение самостоятельно, соответственно, на УСН «доходы минус расходы» он может включить их в свои затраты при расчёте налога. Упрощённая система на «доходе» этого сделать не позволяет. Патентная система действует на предполагаемом доходе, соответственно, ИП, применяющий ПСН также не может уменьшить налогооблагаемую базу на коммунальные затраты по нежилому имуществу, которое сдаёт в аренду. Более того налог уплачивается автоматически на этапе приобретения патента на год. Если предприниматель сдаёт квартиру в аренду на УСН «доходы минус расходы» кроме коммунальных услуг он может включить и затраты на ремонт в статью расходов, тем самым уменьшив налогооблагаемую базу. Рассмотрим пример расчёта налога при сдаче в аренду жилого помещения, принадлежащего ИП, работающего на УСН «доход».

Оплата ндс, при аренде нежилого помещения ип на усн

Внимание

Арендодатель выставил «Арсеналу» счета-фактуры на последнее число: – января – на сумму 70 800 руб., в том числе НДС – 10 800 руб.; – февраля – на сумму 88 500 руб. (70 800 + 17 700), в том числе НДС – 13 500 руб.; – марта – на сумму 88 900 руб. (70 800 + 18 100), в том числе НДС – 13 561 руб. Бухгалтер «Арсенала» при расчете налогооблагаемой прибыли за I квартал 2008 года включил в состав прочих расходов сумму затрат на арендуемое помещение и коммунальные услуги в размере 210 339 руб.

Рубрики

В договоре аренды указана сумма ежемесячного платежав размере 20000 руб. за месяц. Годовой доход от квартиры составит 240000 руб. Предприниматель на «доходах» за отчётный год обязуется оплатить 6%, то есть 240000 х 6%= 14400 рублей.

Более того, стоит отметить, что кроме этого налога, ИП обязан производить оплату в ПФР и фонд социального страхования. Поэтому вопрос о том, выгоднее сдавать квартируфизическому лицу (13%) или ИП очень спорный.

Предприниматель, который арендует нежилое помещение под свой бизнес, может уменьшать налогооблагаемую базу на УСН «доходы минус расходы». Права и обязанности сторон Сторонами при заключении сделки по сдаче в аренду нежилого помещения могут выступать ИП или юридическое лицо.
Договор признаётся действующим только при оформлении в письменном варианте.

Сдача квартиры в наем физ лицом без образования ип

В таком случае, арендные платежи от пользователя помещения будут поступать к Вам в виде постоянной суммы (аналогично примеру выше). Если средний показатель коммунальных платежей рассчитать невозможно (к примеру, в помещении периодически ведутся строительные работы), то к размеру арендной платы стоит добавить переменный показатель.
Он будет рассчитываться исходя из фактически использованных арендатором ресурсов (электроэнергии, теплоэнергии, услуг водоснабжения и водоотведения и т.п.). Разберем условия налогообложения НДС по каждому случаю:

1. Допустим, Вы передали недвижимость в аренду по договору, согласно которому установлена фиксированная плата и прописан НДС.
   В таком случае счета-фактуры необходимо выставлять ежемесячно (ежеквартально) в той сумме, что указано в договоре, в учете – начислять НДС и перечислять в бюджет.

Что делать если налоговая требует уплату ндс с собственников недвижимости?

Важно

Налог с аренды помещения для ИП Для системы налогообложения большую роль играет, кем является арендодатель, то есть тот, кто сдает помещение в аренду: физическим лицом, зарегистрировавшимся как ИП, или юридическим лицом, например, ООО. Физическое лицо также может сдавать помещение в аренду без регистрации ИП, но при условии, что это помещение является жилым (например, дом или квартира).

Инфо

Такие условия объясняются российским законодательством, которое запрещает вести предпринимательскую деятельность без государственной регистрации. Если в отношении жилых помещений о предпринимательстве не принято говорить, то с нежилыми все обстоит гораздо строже.

Налог на аренду помещения — порядок уплаты за нежилое и жилое помещение

Ситуация Описание Росимущество передает недвижимость в аренду Если Вы заключили договор аренды с Росимуществом напрямую, то обязанность по уплате НДС возлагается на Вас как на налогового агента. Аналогичное правило действует в случае заключения договоров с местными органами (например, с Региональным комитетом по управлению имуществом).

Балансодержатель передает недвижимость в аренду Допустим, договор заключен не с органами Росимущества (местными или федеральными), а с организацией, которая приняла недвижимость в оперативное управление. В таком случае обязательства налогового агента у Вас не возникает, а перечислять НДС обязан балансодержатель (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие). Аналогично – в случае заключение трехсторонних договоров, в которых имущество передает балансодержатель, а Росимущество подтверждает его права. Пример №1.

Ндс аренда

Налоги на аренду помещения для ИП при УСН Упрощенный налоговый режим, или «упрощенка», характеризуется тем, что предприниматель платит только один налог вместо нескольких. УСН для ИП имеет три варианта перечисления налога государству:

• Объект «доходы минус расходы».

  Вид налогообложения, при котором применяется ставка в 15% на сумму дохода, оставшуюся после вычета всех сопряженных расходов. Удобно применять, если имеются стабильно крупные и документально доказуемые расходы по сдаваемому помещению.

Пример. В договоре аренды указано, что коммунальные платежи за помещение берет на себя арендодатель, эти затраты могут быть указаны им как расходы на содержание имущества. Следовательно, на эту сумму может быть уменьшена налогооблагаемая база.

• Объект «доходы».

Ндс за аренду нежилого помещения

Коммунальные службы при тепло-, энерго- и водоснабжении потребителей на стоимость своих услуг начисляют НДС. Не является исключением и доля услуг, потребляемых арендатором, когда помещение сдано внаем.

То есть, возмещая собственнику затраты на коммуналку, арендатор в составе компенсации оплачивает и сумму налога. Вправе ли он претендовать на вычет коммунального НДС? Попробуем разобраться, в каком случае это будет возможно.

Право на вычет НДС появляется при одновременном выполнении трех условий (ст. 171, 172 НК РФ): – принятие услуг к учету; – участие арендуемого помещения в облагаемых НДС операциях; – наличие у арендатора счета-фактуры на потребленные услуги. Как раз последнее из требований и есть камень преткновения. То есть вопрос о возможности вычета коммунального НДС по сути сводится к вопросу о наличии у арендатора соответствующего счета-фактуры.
Система налогообложения, при которой применяется ставка налога в 6%, причем при расчете налога расходы не учитываются. Удобно применять, когда расходы совсем небольшие или их невозможно задокументировать.С января 2016 года закон по этому режиму видоизменился: теперь размер ставки по налогам зависит от решения региональных властей.

Он может составлять даже 1% для некоторых разрядов налогоплательщиков.

• Патентная система, при которой для налогообложения берется не реальный, а предполагаемый доход, и он облагается фиксированным налогом в 6%. Его особенность в том, что здесь никак не учитываются расходы предпринимателя, невозможно будет за счет них уменьшить налогооблагаемую базу.

Патент на аренду имущества можно приобрести на срок до одного года, а затем при необходимости покупать его на новый период.

В связи с этим хозяйствующий субъект берет в аренду часть помещения, которое находится в госсобственности. О том, как исчислить НДС в данном случае, расскажем ниже. Аренда госимущества Допустим, Ваша организация оказывает банковские услуги, в связи с чем Вы арендуете помещение площадью 5 кв. м в здании муниципалитета для размещения кассы банка. Кто (Вы или госорган) должен перечислять сумму НДС в бюджет? Согласно НК, в случае, если арендодателем по договору выступает государство, то НДС по операции должен перечислить пользователь помещения, то есть арендатор. Однако на практике применяют следующую схему: договор аренду заключают не с собственником, а с балансодержателем. В таком случае обязательства по уплате налога сохраняются за балансодержателем.
Другое дело, что арендодатель не всегда четко представляет себе сумму коммуналки, которую хотел бы видеть возмещенной. Ведь невозможно заранее определить точный объем услуг, который потребуется арендатору. Поэтому некоторые собственники предпочитают делать расчет по факту реального потребления услуг. Для таких случаев больше подходит следующий вариант учета коммунальных затрат в составе арендной платы. …или переменная При использовании другого способа арендную плату в договоре изначально устанавливают в двух частях – основной и дополнительной. Первая является постоянной величиной, это ежемесячная плата непосредственно за пользование помещением. Вторая изменяется каждый месяц и отражает стоимость реально потребленных арендатором коммунальных услуг.

Организация или ИП может выступать в нескольких случаях. Один из них - это аренда на территории РФ федерального имущества, имущества субъектов РФ, муниципального имущества у органов госвласти и управления и (или) органов местного самоуправления (п. 3 ст. 161 НК РФ). Причем обязанности налогового агента возникают, только если такие органы выступают именно в качестве арендодателей.

Соответственно, арендатору не придется исполнять обязанности налогового агента, если арендодателем будет:

• казенное учреждение, поскольку в этом случае объекта обложения НДС не возникает (пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ , Письмо Минфина от 24.03.2013 № 03-07-15/12713);
• балансодержатель имущества (не орган власти или управления). Тогда сам балансодержатель должен исчислять НДС с сумм арендной платы, полученных от арендатора (Письмо Минфина от 28.12.2012 № 03-07-14/121).

Не понадобится платить НДС и в случае аренды у государства земельных участков. Арендная плата за пользование ими обложению НДС не подлежит (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ , ).

Кстати, арендованное муниципальное имущество может быть передано арендатором в субаренду. Но при этом обязанности налогового агента с него не снимаются (Письмо Минфина от 18.10.2012 № 03-07-11/436).

Исчисление НДС

НДС при аренде муниципального имущества считается по традиционной формуле: посредством умножения налоговой базы на . Если в договоре сумма НДС не выделена и указано, что налог включен в арендную плату, то налоговая база определяется на дату ее перечисления так:

Кстати, база считается отдельно по каждому арендованному объекту.

Если имела места задержка с оплатой аренды и в связи с этим арендатор обязан уплатить неустойку, штраф и т.д., то в сумму налоговой базы такие санкции не включаются (Письмо Минфина от 04.03.2013 № 03-07-15/6333).

Счет-фактура должен быть зарегистрирован в книге продаж (п. 15 Правил ведения книги продаж, утв. Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137).

Уплата исчисленного НДС агентом

Налоговый агент должен удержать исчисленный НДС из суммы арендной платы и перечислить его в бюджет (п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 24 НК РФ). При аренде муниципального имущества НДС в 2018 - 2019 годах уплачивается 3-мя равными частями не позднее 25 числа каждого из 3-х месяцев, следующих за отчетным периодом, вместе с налогом по другим операциям (п. 1, 3 ст. 174 НК РФ , Письмо ФНС от 13.09.2011 № ЕД-4-3/14814@). То есть сроки для налоговых агентов установлены такие же, как и для налогоплательщиков.

Принятие к вычету уплаченного в бюджет НДС

Если налоговый агент является , то он вправе принять уплаченный в бюджет НДС к вычету (при применении спецрежимов или освобождения от уплаты налога по ст. 145 НК РФ вычеты не положены). Для этого должны выполняться несколько условий (п. 3 ст. 171 НК РФ):

• арендованное имущество используется в облагаемой НДС деятельности;
• у арендатора есть платежные документы, подтверждающие перечисление НДС в бюджет, и счет-фактура;
• услуги по аренде приняты к учету (п. 1 ст. 172 НК РФ).

Если все условия соблюдены, то право заявить НДС к вычету появляется у арендатора в том квартале, в котором этот налог был уплачен (Письмо Минфина от 26.01.2015 № 03-07-11/2136). При этом необходимо зарегистрировать счет-фактуру на арендную плату в книге покупок.

Представление декларации

Налоговый агент должен представить декларацию по НДС в свою ИФНС не позднее 25 числа месяца, следующего за истекшим кварталом (п. 5 ст. 174 НК РФ). Сведения об исчисленном НДС при аренде госимущества отражаются в разделе 2 декларации. В отношении каждого такого арендодателя заполняется свой раздел 2, если арендуется несколько объектов у разных госорганов.

Комментарий к Письму Минфина России от 18.05.2012 N 03-07-11/146 «Об уплате НДС налоговым агентом при изменении органом исполнительной власти субъекта РФ размера платы за услуги по аренде его имущества за предыдущие налоговые периоды»

В некоторых случаях арендаторы считаются налоговыми агентами по НДС, то есть именно на них возлагается обязанность из суммы арендной платы, причитающейся арендодателю, и уплатить ее в бюджет.
Но в жизни возможны разные ситуации. Например, может быть повышена. А иногда арендатору приходится платить штрафы и пени за нарушение условий договора аренды - например, за просрочку платежей.
Как правильно исчислять НДС в подобных случаях? Этой проблеме и посвящено комментируемое Письмо Минфина России от 18.05.2012 N 03-07-11/146.

Удержание в момент оплаты

В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ в случае, если в аренду предоставляется федеральное имущество, имущество субъектов РФ и муниципальное имущество (причем предоставляется оно органами государственной власти и управления или органами местного самоуправления), именно арендаторы такого имущества признаются налоговыми агентами.
Соответственно, на них возлагается обязанность:
- определять налоговую базу отдельно по каждому арендованному объекту имущества (она определяется как сумма арендной платы с учетом НДС);
- исчислять, удерживать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплачивать в бюджет соответствующую сумму НДС.
Таким образом, как подчеркивается в комментируемом Письме, исчисление суммы НДС должно производиться в момент оплаты (в полном объеме или при частичной оплате) услуг по аренде такого имущества (в том числе услуг по аренде имущества субъекта РФ, оказываемых органом исполнительной власти субъекта РФ).
Отсюда следует (хотя в Письме напрямую об этом не говорится), что при изменении (к примеру, при повышении) арендной платы автоматически увеличится и сумма НДС, подлежащая уплате налоговым агентом. Ведь конкретная сумма НДС, которую необходимо перечислять в бюджет при каждой выплате по такому договору аренды, определяется именно исходя из той суммы арендной платы, которая вносится арендатором (налоговым агентом).
Тут, собственно, все вполне логично и никаких сомнений не вызывает. А вот второй вопрос налогоплательщика куда интереснее.

Со штрафов и пеней тоже платим НДС?

Арендодатель (соответствующий орган власти) может начислять штрафы и пени за несвоевременную оплату услуг по аренде государственного и муниципального имущества. Нужно ли включать штрафы и пени в налоговую базу по НДС?
Финансисты считают, что нужно. При этом они ссылаются на пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ. Согласно ему налоговая база по НДС увеличивается на суммы, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). А по мнению чиновников, штрафы и пени являются суммами, связанными с оплатой услуг по аренде.
Впрочем, в заключение Письма специалисты финансового ведомства, как обычно, напомнили, что их письма не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не являются нормативными правовыми актами. А в соответствии с Письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 данное Письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения налогового законодательства РФ и не препятствует налогоплательщикам, плательщикам сборов и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем Письме.
Что, собственно, и делают многие налогоплательщики, налоговые агенты, а также и судьи.
Ведь озвученная в комментируемом Письме позиция чиновников давно не новость, они последовательно придерживаются того же мнения уже несколько лет. Приведем лишь несколько относительно свежих примеров.
В Письме Минфина России от 14.02.2012 N 03-07-11/41 сообщалось, что в налоговую базу по НДС нужно включать суммы штрафных санкций, полученные исполнителем, оказывающим услуги, за невыполнение заказчиком условий, предусмотренных договором оказания услуг. Санкции следует относить к денежным средствам, связанным с оплатой данных услуг. Но у заказчика, их перечислившего, оснований для вычета сумм НДС, исчисляемых исполнителем при получении этих сумм, не имеется.
А в другом Письме Минфина России, от 09.08.2011 N 03-07-11/214, разъяснялось, что нужно облагать НДС денежные средства, полученные лизингодателем от лизингополучателя согласно договору финансовой аренды за несвоевременную уплату лизинговых платежей.
Единственным исключением являются случаи, когда основная операция не облагается НДС: тогда и с пеней и штрафов НДС начислять не надо (Письмо Минфина России от 07.06.2010 N 03-07-07/34).
Однако за эти годы уже сложилась арбитражная практика в поддержку налоговых агентов.
Так, еще в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2008 N 11144/07 разъяснялось, что суммы неустойки как ответственности за просрочку исполнения обязательств, полученные обществом от контрагента по договору, не связаны с оплатой товара в смысле норм НК РФ, а потому обложению НДС они не подлежат.
Аналогичным образом рассуждали и судьи в Постановлениях ФАС:
- Северо-Кавказского округа от 07.07.2011 по делу N А32-40880/2009 (в отношении сумм пеней за просрочку исполнения контрагентом обязательств по договору);
- Московского округа от 11.03.2009 N КА-А40/1255-09 (в отношении санкций за нарушение договорных обязательств в виде претензий в связи с нарушением договора подряда, штрафных неустоек и процентов на основании решения суда за неоплату электроэнергии) и во многих других.
В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 05.12.2008 N Ф08-7246/2008 подчеркивалось, что сумма неустойки (штрафа, пени), полученная предприятием вследствие ненадлежащего исполнения обязанности по оплате услуг, не подлежит включению в облагаемую НДС базу, потому что согласно ст. 330 ГК РФ неустойка (пени, штрафы):
- является способом обеспечения исполнения обязательств;
- связана с нарушением условий договора об оплате;
- платится сверх цены товара;
- следовательно, компенсирует возможные или реальные убытки стороны по договору.
Далее судьи констатировали, что ст. 162 НК РФ не содержит положений об увеличении налоговой базы на сумму таких штрафов и пеней.
Дополнительные аргументы приводились и в Постановлениях ФАС Московского округа от 07.09.2011 по делу N А40-144061/10-107-849 и от 28.07.2009 N КГ-А40/6668-09 по делу N А40-84761/08-7-816. В подтверждение позиции, что суммы неустойки не связаны с оплатой реализуемых товаров (работ, услуг), а потому не подлежат обложению НДС, в том числе и согласно пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, судьи ссылались на ст. ст. 329 - 330 ГК РФ и положения ст. ст. 40, 154 и 162 НК РФ. Ведь обязательство по уплате неустойки представляет собой одностороннее обязательство должника выплатить кредитору определенную сумму в случае просрочки оплаты по договору. То есть уплата неустойки не обусловлена совершением со стороны кредитора каких-либо действий. А это означает, что неустойка имеет самостоятельную правовую природу, не связанную с объектами налогообложения по НДС . Следовательно, у налогоплательщика нет никакой обязанности по включению этой суммы в налоговую базу по НДС.
Но чиновники продолжают настаивать на том, что с сумм штрафов и пеней должен начисляться НДС. А в случае если штрафные санкции связаны с исполнением договора аренды государственного и муниципального имущества, это означает, что именно налоговый агент должен дополнительно удержать НДС с неустоек, уплачиваемых арендодателю.
Однако арбитражная практика складывается в пользу налогоплательщиков и налоговых агентов.
А это значит, что каждой организации, оказавшейся в подобной ситуации, придется принимать собственное решение, как именно поступить - уплатить лишний налог, чтобы свести к минимуму вероятность возникновения разногласий с контролирующими органами, или отстаивать свои права, при необходимости обращаясь в арбитражный суд.

Еще несколько нюансов

Ну и, коль скоро мы подняли тему исполнения обязанностей налогового агента при аренде государственного (муниципального) имущества, имеет смысл напомнить еще несколько важных фактов, которые нужно учитывать в подобных ситуациях.
Во-первых, в случае, если был заключен не договор аренды, а договор безвозмездного пользования, это не освобождает арендатора от необходимости уплачивать НДС. В такой ситуации, как разъяснялось еще в Письмах Минфина России от 02.04.2009 N 03-07-11/100 и от 20.10.2009 N 03-03-06/4/91, налоговая база должна быть определена исходя из рыночных цен с учетом НДС, а исчислить и уплатить налог нужно на момент оказания услуг.
Однако это не затрагивает некоммерческие организации. Иными словами, у некоммерческих организаций, получающих государственное или муниципальное имущество на безвозмездной основе, обязанности налоговых агентов не возникают, поскольку такие операции не облагаются НДС (пп. 10 п. 2 ст. 146 НК РФ).
Во-вторых, необходимо иметь в виду, что "спецрежимники" не освобождаются от обязанностей налоговых агентов. Конечно, организации и предприниматели, которые применяют ЕНВД или перешли на "упрощенку", не признаются налогоплательщиками по НДС (за исключением отдельных операций). Однако при аренде государственного и муниципального имущества речь идет не о том, является ли арендатор налогоплательщиком, а о том, что арендатор однозначно признается налоговым агентом. А никаких положений, позволяющих "спецрежимникам" избежать исполнения обязанностей налоговых агентов, действующее налоговое законодательство не содержит.
И, наконец, в-третьих, крайне важно, кто именно выступает арендодателем по договору. Как разъяснялось в Письме УФНС России по г. Москве от 14.12.2011 N 16-15/121104, при аренде федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества арендатор признается налоговым агентом только в случае, если услуга по предоставлению такого имущества в аренду оказана органом государственной власти и управления или органом местного самоуправления, то есть:
- арендодателем является орган государственной власти и управления или орган местного самоуправления;
- либо арендодателями выступают орган государственной власти и управления (или орган местного самоуправления) и балансодержатель данного имущества, не являющийся органом госвласти и управления или органом местного самоуправления.
При оказании же некоммерческими государственными организациями (образовательными, учреждениями культуры и др.) услуг по предоставлению в аренду закрепленного за ними федерального или муниципального имущества или имущества субъектов РФ на основе договоров аренды, заключенных между арендаторами и балансодержателями - некоммерческими образовательными организациями с участием органа государственной власти и управления (органа местного самоуправления), у арендатора не возникает обязанности налогового агента. Связано это с тем, что орган государственной власти и управления (орган местного самоуправления) не является арендодателем. В такой ситуации уплату НДС в бюджет осуществляют названные выше некоммерческие организации вне зависимости от того, куда перечисляет арендатор указанную арендную плату - на счет балансодержателя имущества (некоммерческой организации), в бюджет или на специально открытый для этого балансодержателя счет в органах казначейства.

В чем суть...

Итак, подытожим.
В некоторых случаях организации, арендующие государственное и муниципальное имущество, признаются налоговыми агентами и обязаны удерживать и перечислять в бюджет суммы НДС с арендной платы. Избежать этой обязанности не могут и "спецрежимники".
Уплачивать НДС в подобных ситуациях необходимо в момент оплаты услуг по аренде в полном объеме или при частичной оплате. Если происходит изменение арендной платы, соответственно, будет изменяться и сумма НДС, подлежащая удержанию и уплате.
А вот в случае, если арендодатель требует уплаты неустойки (пеней, штрафов) за нарушение условий договора (к примеру, за несвоевременное внесение арендной платы), арендатору необходимо самостоятельно решить, как именно ему поступить. Чиновники считают, что с сумм пеней и штрафов также надо удерживать и уплачивать НДС (пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). А вот судьи с таким подходом не согласны и поддерживают налогоплательщиков и налоговых агентов.