Запрет на приобретение иностранными лицами земельных участков на приграничных территориях российской федерации. Как продают землю иностранцам? Мировой опыт Страны где запрещена продажа земли

Некоторые иностранные граждане, переезжая в Россию, не хотят жить в квартире, а желают приобрести участок и дом. Например, если человек у себя на родине имел подобную недвижимость, то ему непривычно и тяжело будет жить, как говорят, «в клетке». В связи с этим актуален вопрос, может ли иностранец, имеющий ВНЖ или даже РВП, купить землю в России. В настоящей статье дадим на него развернутый ответ.

Ограничения, установленные законом

Полного запрета на приобретение земли в собственность иностранными гражданами в РФ не существует. То есть, отвечая на поставленный вопрос, нужно говорить так: купить участок в России человек, прибывший из-за рубежа, может, но не любой. Ограничения установлены рядом законодательных актов:

1. В Земельном кодексе РФ указано, что иностранцы и лица, не имеющие гражданства, не могут приобретать приграничные земли. Их перечень определяется Президентом РФ лично. Кроме того, учитывается содержание правовых актов, касающихся вопросов Государственной границы. Для наглядности, приведем пример: допустим, что иностранным гражданам разрешили покупать земельные участки на границе. Если соседнее государство захочет увеличить территорию, то оно, в лице своих граждан, может скупить всю приграничную российскую землю.
2. В ЗК РФ определено, что приобретение земельных участков, находящихся в России, иностранными гражданами недопустимо, если объекты недвижимости являются «особо установленными». Что именно это значит – не уточняется. Но можно предположить, что это некие ценные земли в прямом или переносном смысле.
3. Ограничительные нормы содержатся и в других правовых актах. ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» говорит о том, что указанные участки не могут быть получены в собственность иностранцами. Между тем государство понимает, что с экономической точки зрения невыгодно устанавливать полный запрет на использование данных земель мигрантами и организациями из других стран. Поэтому, например, фермер из Казахстана может приехать в РФ, арендовать несколько полей и выращивать сельскохозяйственные культуры. Важно знать, что участки, о которых идет речь, не допускается передавать по праву наследования гражданину другого государства. Пример: семья в РСФСР состояла из родителей и двоих детей. Один из сыновей уехал работать в Харьков (Украина), а другой – остался с родителями. После распада Советского Союза отец умер. Если ориентироваться на нормы Гражданского кодекса, то наследников в данной ситуации будет трое. Но нужно обратить внимание на состав имущества: квартира, автомобиль и земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственных нужд. Если никто не откажется от наследства, то квартира и машина будут поделены на троих, а вот земля может быть распределена только между наследниками, являющимися гражданами РФ.
4. Законодательство об огородничестве и садоводстве тоже устанавливает определенные ограничения. Иностранец не может получить в собственность дачный участок.

Во всех остальных случаях покупка земли гражданином из-за рубежа, проживающим в России, разрешена. Не запрещено также и реализовывать мигрантам свои наследственные права.

Еще один нюанс, на который следует обратить внимание: продажа участка лицу, не имеющему российского гражданства, допустима (за исключением указанных выше ситуаций). Но такой человек не может приобрести землю в РФ на безвозмездной основе.

В качестве разъяснения: гражданин России, в определенных случаях, может бесплатно оформить в собственность участок, который принадлежит ему на праве владения или пользования. В подобной ситуации мигрант сможет только выкупить эту недвижимость. И то, как уже было отмечено, если на это не установлен запрет.

В итоге: можно ли продать российскую землю иностранцу, постоянно проживающему в РФ, или гражданину зарубежного государства, который живет у себя на родине? Да, в принципе, это допустимо. Какой-то участок, расположенный не на границе и не имеющий стратегического, сельскохозяйственного назначения – вполне.

Как оформляется сделка?

Чтобы продать участок земли иностранному гражданину, необходимо руководствоваться российскими законами:

• ГК РФ;
• ФЗ, регламентирующим регистрацию прав собственности.

Договор купли-продажи заключается по месту, где расположена недвижимость. Оформление нотариусом не является обязательным условием. Исключение: например, приобретается дом и участок, и у объектов имеется несколько собственников. В остальных ситуациях, можно подготовить бумагу самостоятельно, если есть представление о том, как ее составить.

Перечень документов для сделки стандартен:

• бумаги на недвижимость;
• удостоверения личности сторон.

Если в паспорте иностранца нет перевода сведений на русский язык, то его нужно сделать с заверением у нотариуса. Вид на жительство не вызовет никаких проблем.

Добавим, что иностранцу, который хочет приобрести землю или другую недвижимость в России, нужно помнить про обязанность платить налоги. Необходимо знать, что ставка для нерезидентов РФ – повышенная. Возможно, более выгодным будет сначала получить гражданство России, а потом уже задумываться о собственном жилье.

1 июля в Казахстане через аукцион продадут 1,7 млн га сельхозземель. Граждане Казахстана смогут купить эту землю в частную собственность, а иностранцы – только в аренду и не более чем на 25 лет. Но не всем это нравится: «земельный вопрос» буквально расколол страну на части…

Чтобы разобраться в том, к чему приведет реформирование земельных отношений, давайте посмотрим на те цифры, которые даются в печати, по телевидению и в Интернете, то есть посмотрим на мировой опыт формирования земельной собственности и особенности покупки земельных участков в других странах.

Быстро. Просто. Дешево

В большинстве стран мира иностранцам не надо строить хитроумные схемы или нарушать закон для того чтобы купить землю и работать на ней. Более того, самое простое, что можно приобрести в США – это земля. Чтобы купить частичку территории Соединенных Штатов, иностранному гражданину не потребуются никаких справок и страховок, только доллары. Причем сделать это можно и удаленно, не выезжая из страны проживания. Для этого достаточно связаться с опытным агентом по недвижимости, который находится в США. От покупателя потребуется только номер телефона, сканер и выход в Интернет для отправки подписанных бумаг. При этом риски в этой ситуации почти отсутствуют, ведь брокеры в стране не хотят лишаться собственной лицензии и работы, что произойдет при нарушении законодательства.

Также просто гражданам других стран можно купить земельные участки в Германии и Франции.

Правда, на сельхозугодья в большинстве развитых стран действуют некоторые ограничения.

Земельной политикой предусматриваются меры для того, чтобы не допустить сосредоточение в одних руках слишком больших земельных массивов

К примеру, в Германии максимальная площадь в частном пользовании должна быть от 400 до 500 га, в Польше – 300 га, в Венгрии – до 300 га, в Румынии – до 200 га. В Канаде иностранец может иметь в собственности не более 8 га сельскохозяйственных угодий.

Кроме того, очень часто необходимым условием для приобретения права аренды или права приобретения земельного участка в таких европейских странах как Германия, Финляндия, Нидерланды и Италия является требование, чтобы арендатор или покупатель был местным жителем. Впрочем, это не требование закона – это позиция граждан страны.

После того как Болгария вступила в Европейский союз, местные земельные угодья также перешли в свободный общеевропейский рынок. Стоимость земли там стала расти, больше всего (на 20%) поднялись цены на сельскохозугодья. И все же,

цены на землю в Болгарии самые доступные в Евросоюзе – от 1 евро за 1 квадратный метр

В связи с чем эксперты отмечают устойчивый спрос на землю со стороны европейских инвесторов.

Купить землю в этой стране может любой иностранец, для этого необходимо зарегистрировать фирму, на которую и будет оформлен участок.

Греческое законодательство также позволяет иностранцам приобретать местную землю. На стоимость сотки земли в этой стране больше всего влияет престижность места. Чем ближе к побережью, тем дороже. Так стоимость земли в районе небольших курортных городков начинается от 100 евро за квадратный метр и увеличивается с приближением к берегу моря: 200 евро за кв. м. в 500 метрах от берега, 500 евро – в 10-15 метрах от воды.

Земля на строгом контроле: ни пяди иностранцам

Несмотря на то, что в большинстве развитых стран мира земля уже давно является частной собственностью, есть и исключения. Израиль, Китай и Великобритания ни за какие деньги не продадут свои земли иностранным гражданам.

В Израиле вся земля не просто принадлежит государству – ее использование находится под строгим государственным контролем. Китай также не приемлет частную собственность в отношении собственной территории, придерживаясь государственной и коллективной. В Великобритании же вся земля формально принадлежит королевской семьей. Права на владение земельными участками свободно продаются королевским подданным, но ни в коем случае не иностранцам. Кроме того изменить целевое использование земельного участка в Соединенном Королевстве практически невозможно.

Еще в некоторых странах действует временное ограничение по продаже земель сельскохозяйственного назначения иностранцам: в Польше действует 12-летний мораторий на продажу таких земель, в Новой Зеландии разрешение на покупку или даже аренду иностранцами участка земли площадью более 2 га может предоставить только специальный трибунал по охране земли, решение которого требует детального обоснования.

Процесс приобретения земельных участков за границей связан с большим количеством тонкостей: с одной стороны, в каждой стране существуют свои правила и ограничения, с другой – есть масса общих деталей, которые должен знать каждый инвестор; именно поэтому эта статья публикуется в двух частях: 26 апреля мы рассмотрели особенности покупки земель в разных государствах Европы, а сегодня продолжаем рассказ о странах, дополнив его общими экспертными рекомендациями.

Германия

Продажа иностранцам земельных участков в Германии никак не ограничена, поэтому этот вид инвестиций пользуется огромным успехом и стремительно развивается из года в год. Берлин, крупные города, небольшие поселения, сельская местность, курортные земли, промышленные районы - земля здесь пользуется стабильным спросом, а цены варьируются от €100 до €1000 за «квадрат» для участков с коммуникациями.

При покупке необходимо убедиться в легальности дальнейшей застройки и согласовать проект с муниципалитетом.

Так, участок площадью 1400 кв. м под строительство дома 280 кв. м в пригороде Берлина можно приобрести за €350 000, а земля площадью 830 кв. м прямо на берегу озера Халензее обойдется покупателям в €870 000. Есть и более бюджетные варианты: в 15 км от Берлина, в жилом поселке в Бранденбурге, участок 750 кв. м стоит €85 000. Для возведения офисного здания или отеля в Берлине инвесторы могут приобрести участок площадью 9000 кв. м за €2,7 млн.

Кипр

На Кипре существует ряд ограничений на покупку земли иностранцами. Возможно только приобретение земли под застройку, площадь которых не должна превышать 2 донума (около 2700 кв. м). Земли, свободные от ограничений в использовании, не могут приобретаться иностранными гражданами на Кипре. При этом для резидентов, имеющих статус ВНЖ и официально подтвердивших свое пятилетнее проживание на территории страны, число жилых объектов и земельных участков к покупке не ограничено.

Также при строительстве применяются коэффициент застройки, определяющий площадь возводимого объекта, и коэффициент покрытия, определяющий максимальную площадь участка, которую можно застроить.

Ликвидные участки имеют все коммуникации и удачно расположены по отношению к морю, транспортных развязкам, а также соответствуют планам развития района. Их стоимость колеблется от €200 до €1000 за «квадрат» в зависимости от района и характеристик земли.

Что касается сделки купли-продажи кипрских земель, для начала нужно получить разрешение на покупку участка. Для этого необходимо проверить статус земли, запросить в кадастре и реестре информацию по держателям титулов на землю, получить данные по разрешенным процентам коэффициента застройки и покрытия, а также - высотности возводящегося здания.

Приобрести участок неподалеку от моря под жилую застройку в районе Гермасойя Вилладж, Лимассол, площадью 568 кв. м, можно за €195 000. Участок 680 кв. м в деревне Тсада с панорамным видом на Пафос и море, обойдется покупателю в €183 000. А сельскохозяйственные земли в деревне Пейя, район Святого Георгия, площадью 16 400 кв. м, стоят €1,350 млн.

Испания

В Испании не существует ограничений на приобретение земельных участков иностранцами. Они могут зарегистрировать земли как на физическое, так и юридическое лицо. Но, как и в любой стране, здесь существует свой ряд тонкостей. Прежде всего это назначение и соответствующие типы участков: городские земли, лежащие в черте города, снабженные коммуникациями и застраиваемые только с разрешения местной администрации, урбанизируемые земли, которые лежат в пригородах и застройка которых осуществляется по принципу городских, а также сельскохозяйственные земли (рустика).

Как и в других государствах, сельскохозяйственные земли предназначены исключительно для ведения сельского хозяйства - и строительство объектов на них запрещено. Также не разрешается застраивать участки, расположенные менее чем в 100 метрах от береговой линии и те, что представляют археологическую ценность. Согласно закону Ley de Costas, принятому в 1988 году, прибрежные территории Испании принадлежат государству.

Перед осуществлением сделки инвестор должен выяснить категорию участка, разрешенный коэффициент застройки, этажность (как правило, не выше трех этажей) и т.д. Строительство возможно только при наличии специального разрешения местных властей. Как и везде, стоимость зависит от местоположения и качественных характеристик участка и колеблется от €50 до €1800 за квадратный метр.

Так, участок в популярной урбанизации Altea Hills на Коста-Бланке, площадью 1590 кв. м обойдется покупателю в €137 000. Участок для строительства виллы 425 кв. м, лежащая на холме и открывающая вид на море в Ллорет-де-Маре, площадью 1150 кв. м, продается за €230 000. Роскошные земли на Коста-де-Валенсии с виноградниками, действующей винодельней, пастбищами, работающим рестораном, площадью 850 Га станет интересной инвестицией и потребует вложений в размере €25 млн.

Тонкости покупки земли за границей

Главный вопрос , который должен задать себе покупатель, планирующий приобрести землю за границей, - с какой целью он планирует осуществить эту сделку. Как правило, отмечают эксперты, такой шаг оправдан в случае организации бизнеса и строительства коммерческих площадей, что же касается частных жилых строений - то в большинстве случаев выгоднее приобрести уже готовый дом. Безусловно, если бюджет инвестора не имеет ограничений, то строительство дачного комплекса, виллы или поместья, спроектированного исключительно «под себя» по эксклюзивному дизайн-проекту - это настоящая мечта, которую нужно непременно воплотить в жизнь.

Выбирая страну для приобретения земель, нужно быть хорошо знакомым с ее законодательством, поскольку не все государства позволяют иностранцам право претендовать на владение их территорией. Это, в том числе, обусловлено и политическим фактором: таким образом страны сохраняют свой «суверенитет». Ограничивая площади владений определенными районами, вводя квоты или вовсе запрещая покупку физическим лицам, они лимитируют присутствие иностранцев на рынке. С такими ограничениями инвесторам придется столкнуться в Швейцарии, ОАЭ, Австрии и даже Болгарии. В Таиланде, к примеру, физические лица землю могут только взять в долгосрочную аренду, при этом покупка здания, стоящего на ней, - абсолютно легальна.

Назначение земель , которые планирует приобрести иностранец, также влияет на то, насколько сложно (или просто) будет провести сделку. Как правило, покупка сельскохозяйственного участка связана с более объемным пакетом документов, которые придется собрать покупателю. И, напротив, покупка участка под коммерческое строительство - самый распространенный вариант - наиболее прозрачна и проста. Тем не менее, каждый участок необходимо проверить на законность дальнейшей застройки и согласовать ее с местной администрацией. Помимо назначения земель, необходимо учитывать и коэффициент застройки, который определяет как площадь объекта, так и процентное соотношение свободной и застроенной земли на участке.

Одним из самых перспективных направлений для покупки земель под застройку эксперты называют Германию. Большой популярностью пользуется и рынок земли Черногории, на котором, однако, нужно очень тщательно проверять кадастровые документы и право собственности. Чехия, а также соседняя с Россией Финляндия, открывают широкие возможности для инвесторов, имеющих четкий план по «строительству» бизнеса или возведению дома по индивидуальному проекту.

Даже уже определившись со страной , выбор конкретной местности, в которой расположен участок, является огромной работой, от которой во многом зависит успех предприятия. Нужно обязательно учитывать общую инфрастуру данного района и ее «соответствие» поставленным целям, а также такие природные и топографические факторы, как перепады высот, наличие грунтовых вод, химический состав почвы и ее каменистость (важно при ведении сельскохозяйственной деятельности), затопляемость или заболоченность местности (актуальный аспект в чешской действительности), повышение уровня влажности во время дождей и схода снегов, передвижение воздушных масс с производств или влияние сельскохозяйственных и промышленных работ на качество воздуха. Самостоятельно выбрать участок, который полностью бы соответствовал всем требованиям, очень непросто. Нужно обязательно привлекать профессионального риэлтора.

Что касается стоимости покупки земли, то, как правило, она будет дешевле, в среднем на 30%, уже готового объекта с прилегающей территорией. Хотя эксперты рынка недвижимости Черногории отмечают, что это правило не всегда работает для их страны - и зачастую бывает выгоднее именно построить новый дом, не купить уже готовый. На ценообразование участков земли влияют такие факторы как престижность местности, наличие коммуникаций, расположение по отношению к крупным населенным пунктам или столицам областей, побережью или курортным (торговым, промышленным) зонам, плотность застройки, топографические характеристики участка.

Покупкой земель под застройку специалисты рынка рекомендуют заниматься тем, кто уже имел опыт осуществления строительных проектов. Также нужно быть готовыми к высоким европейским ценам на строительные материалы и услуги подрядчиков. Без участия управляющей компании, а также проверенного риэлторского агентства, которое поможет найти не обремененный обязательствами участок, расположенный в «правильном месте», в этом деле просто не обойтись.

П одход к тому, кто будет осуществлять застройку и контроль , особенно если речь идет о жилом помещении, - сугубо индивидуальный, отмечают эксперты. К примеру, в Финляндии, в большинстве случаев счастливые обладатели участков на озерных и морском побережьях обращаются к финским компаниям - производителям домов, совместно с ними разрабатывают концепцию жилища, частично видоизменяя типовые планировочные решения, и заключают договоры на строительство «под ключ». Другие собственники обращаются в архитектурно-дизайнерские бюро, разрабатывающие проект дома, а затем определяется с подрядчиком на выполнение строительных работ. Есть и такие покупатели, которые разрабатывают проект самостоятельно, а затем ищут строителей, способных воплотить все в конкретно взятом ландшафте. Также существуют разные возможности осуществления технадзора строительства. Однако следует отметить, что компаниям, работающим на местном рынке, гораздо проще создать проект построек, исходя из строительных требований муниципалитета, с которыми они хорошо знакомы. И это правило действует абсолютно для любой страны.

Несколько советов инвесторам, подумывающим о покупке земли за границей

1. Обязательно прибегайте к услугам надежной риэлторской компании, детально знающей тонкости законодательства и рынка в поиске участка и осуществлении сделки.
2. Не подверга йтесь влиянию неправдоподобно выгодных предложений, ведь слишком низкая стоимость может говорить о фактической непригодности или наличии обременений земель.
3. Узнайте о планах местных властей (строительство дорог, автострад и т.д.), которые могут в будущем повлиять на запланированный к строительству проект. В этом вам поможет проверенный риэлтор.
4. Определит е возможные риски от природных и метеорологических условий. Старайтесь не приобретать землю на «территории риска».
5. Не осуществляйте застройку без наличия полного пакета всех разрешительных документов муниципалитета.
The Best Way ).

Приобретение земли за границей – распространенный вид инвестиций; возможность построить дом в «идеальном» месте по индивидуальному проекту, начать свой бизнес «с нуля» в перспективном месте, обзавестись сельским хозяйством или возвести собственный отель – возможностей в этой сфере существует масса, равно как и деталей; попробуем в них разобраться.

ВМЕСТО ВСТУПЛЕНИЯ

Процесс приобретения земельных участков за границей связан с большим количеством тонкостей. С одной стороны, в каждой стране существуют свои правила и ограничения, с другой - есть масса общих деталей, которые должен знать каждый инвестор. Именно поэтому эта статья публикуется двух частях: сегодня мы рассмотрим особенности покупки земель в разных государствах Европы, а в пятницу 29 апреля продолжим рассказ о странах, дополнив его общими экспертными рекомендациями.

ГИД ПО СТРАНАМ

Финляндия

Поскольку у иностранных граждан в Финляндии равные права с резидентам как на приобретение недвижимости, так и на покупку земель под застройку, а сводная информация по каждому конкретному объекту легкодоступна, покупателям стоит обратить внимание лишь на возможные ограничения или требования со стороны муниципалитета. К ним могут относиться: требования соблюдения графика строительства на приобретаемом участке под дом для постоянного проживания, сроки окончания строительных работ, ввода объекта в эксплуатацию и т. д.

При покупке земли стоит учитывать ее категорию. Если речь идет о жилом объекте, на участке должно быть разрешено жилищное строительство. В любом случае, необходимо получить в муниципалитете формализованное разрешение, выданное на реализацию конкретного проекта.

Как правило участки, которые иностранцы покупают под строительство, имеют относительно небольшую площадь в 6-20 соток, расположены рядом с «цивилизацией» и имеют соответствующее инженерно-техническое обеспечение. Наши соотечественники предпочитают приобретать земли с собственной береговой линией у водоемов, а также участки под дома для постоянного проживания, расположенные в развивающихся городских и пригородных районах с богатой инфраструктурой - вблизи спа- и горнолыжных курортов, досугово-развлекательных центров, спортивных объектов и т.д. Основной особенностью таких территорий является больший в сравнении с дачным коэффициент эффективности застройки, количественный показатель площади разрешенной проекционной застройки (может быть и 40% от площади участка). Генеральный план может довольно жестко регламентировать этажность, архитектурную форму - и даже цвет будущего дома.

Что касается самого востребованного среди иностранцев сегмента рынка - прибрежных дачных участков, то здесь проекционная площадь разрешенного строительства, как правило, не превышает 200 кв. м для всех планируемых построек. Стоимость подключения электричества в среднем составляет около €6000, прочей инженерии - определяется локально.

Содержание собственного дачного земельного участка в Финляндии не требует больших затрат, если строительство на нем не производится - придется только уплатить налог в размере около €200. Приобретая такой объект, покупатель оплачивает лишь свою половину нотариального сбора - €60, единовременный налог на переход права собственности в размере 4% от сумы договора и регистрационную госпошлину €150. В некоторых случаях возможны также расходы, связанные с межеванием объекта.

Среди иностранных покупателей земельных участков в Финляндии долгие годы лидирующие позиции занимали россияне, заметно изменившие конъюнктуру рынка в этом сегменте, приобретавшие землю в юго-восточной части страны на берегах лесных озер в ценовом диапазоне от €25 000 до €60 000, особенно в радиусе часа езды от границы. Участки на Сайме изначально стоили на порядок дороже, а цены на некоторые из них достигают €250 000-€300 000. Это же относится и к берегам озера Пайанне. В южной части Финляндии, на берегу Финского залива, а также вблизи Столичного региона, россияне также довольно активно покупали землю. В центральной же части страны, на Западном побережье и в Лапландии сделки с частными покупателями были единичны, а вот крупные земельные участки под массовую, условно коммерческую, застройку вблизи курортов с участием российского капитала проходили на стабильно высоком количественном и качественном уровне.

Чехия

В Чехии покупка земли иностранцами не ограничена. Земельные участки, предназначенные под строительство, делятся на три категории - для строительства (семейных) домов-коттеджей, для строительства жилых многоквартирных домов и для строительства коммерческих объектов.

Все условия дальнейшей застройки на приобретаемом участке должны быть согласованы и разрешены местной мэрией на основании Земельного плана, который учитывает все особенности данной местности и осуществляемой на ее территории проектов. Перед подписанием договора о купле-продаже необходимо тщательно изучить Земельный план и другие строительные регулировки, актуальные для данной местности. Также нужно выяснить, имееются-ли какие-либо правовые ограничения участка - по отношению к другим собственникам, банкам, местным властям.

К наиболее интересным предложениям на земельном рынке Чешской республики относятся те участки, которые расположены в непосредственной близости к метрополиям, поскольку цена их ниже, чем стоимость участков в черте города, но в то же время их транспортная доступность практически не уступает городской.

Стандартные цены на покупку земли в черте Праги составляют CZK 5000-10 000 (€185-€370) за квадратный метр, за Прагой, «на границе с метрополией», CZK 1500-3000 (€55-€110). В настоящее время участки в городе практически не доступны к продаже и являются большой редкостью, приобрести их - большая удача.

Черногория

В Черногории продажа земельных участков иностранцам разрешена, но имеет ряд ограничений. И прежде всего это касается площади участка, приобретаемого физическим лицом, которая может составлять не более 5000 кв. м (по факту регистрируется 4999 кв. м). Но специалисты рынка отмечают, что понравившийся участок большей площади можно размежевать, оформив его разные части на разных членов семьи. Также, участки любой категории и любой площади в Черногории могут быть оформлены на юридическое лицо, в котором может быть задействован единственный директор-учредитель. Для этого иностранному учредителю необходимо взять на работу бухгалтера с зарплатой €100 в месяц для поддержания рабочего состояния компании.

При покупке необходимо отталкиваться от категорий земель, которых в стране насчитывается четыре: неурбанизированные земли, которые не занесены в Генеральный план развития местности, урбанизированные земли, на которых разрешено строительство объектов, урбанизированные земли без объекта, которые будут включены в Генеральный план развития местности в течение ближайших лет, а также земли, запрещенные для застройки и продажи. К последней категории относятся заповедники и национальные парки, приграничные зоны, земли стратегического значения, земля, на которой расположены памятники истории и культуры, а также столь популярная у инвесторов категория сельскохозяйственных земель.

Для строительства жилого объекта на территории урбанизированных земель иностранцам необходимо получить разрешение на строительство, и эксперты отмечают, что это достаточно трудоемкий процесс, который можно ускорить, имея на руках проектную документацию.

Цены на землю в Черногории колеблются от €40 до €1300 за квадратный метр урбанизированной земли под застройку жилых объектов, в зависимости от местоположения и характеристик.

Болгария

Сегодня Болгария демонстрирует хорошие показатели рынка недвижимости, который стремительно восстанавливается после кризиса, что же касается и земель на продажу, цены на которые стабильно растут. Так, в 2015 году наиболее значительный рост цен продемонстрировали сельскохозяйственные земли на юго-востоке страны: цены на них выросли на 25%. При этом, стоимость земли в Болгарии остается одной из самых низких в Европе.

Иностранные физические лица не имеют права приобретать участки земли, эта возможность открыта только для юрлиц. Регистрация компании в Болгарии занимает приблизительно 1 месяц и обойдется инвестору в сумму около €600, для поддержания деятельности необходимо взять на работу бухгалтера с ежемесячной зарплатой. Частным же покупателям придется довольствоваться покупкой уже готового объекта.

По типам участки земли в Болгарии разделяются на те, на которых строительство разрешено - они находятся в зоне так называемой «регуляции» - и те, что лежат вне плана застройки конкретно взятой местности. К ним относятся сельскохозяйственные земли, то есть это участки без «регуляции». Для застройки таких участков потребуется специальное разрешение муниципалитета - сложный, длительный процесс, который может затянуться на годы. К местной администрации нужно также обратиться при решении построить объект на земле в «регуляции», который впоследствии можно будет зарегистрировать на физическое лицо.

Греция

Согласно законодательству Греции, иностранцы имеют полное право приобретать участки земли в стране, оформляя их как на частное лицо, так и на компанию. Земля не продается в местах археологических раскопок, в лесных массивах, на береговой линии и на территории природных заповедниках. Безусловно, чем выгоднее расположен участок, тем выше цены на его покупку. Наиболее дорогими являются участки недалеко от моря, в непосредственной близости от крупных населенных пунктов.

В Греции существуют несколько запутанные строительные нормативы и понятия, которые могут быть с первого раза не очень понятны иностранным покупателем (поэтому при совершении сделки всегда стоит обращаться к надежному риэлтору). В основном это касается ограничений на застройку участка, которые выражаются набором определенных коэффициентов:

• Коэффициент застройки означает, сколько квадратных метров можно построить на данном участке. Как правило, в зоне городской застройки этот коэффициент около или больше единицы, за чертой населенного пункта - меньше. Пример: на участке 200 м кв. м с коэффициентом 1,2 можно построить 240 кв. м жилой площади;
• Коэффициент покрытия определяет, какую часть участка можно отвести под застройку. Пример: участок 200 кв. м с коэффициентом 0,8 означает, что здание не может занимать более 160 кв. м участка;
• Коэффициент высоты ограничивает высотность здания, которое можно возвести на участке. Обычно низкие коэффициенты по высоте имеют районы, расположенные, к примеру, вблизи аэропорта.

Все три коэффициента должны быть согласованы между собой. Как пример можно рассмотреть данные участка, описанного выше. Так, имея возможность построить 240 кв. м и располагая ограничением в 160 кв. м на покрытие участка, можно возвести дом с двумя этажами по 120 кв. м - или нижний 160 кв. м и верхний 80 кв. м плюс веранда 80 кв. м, или три этажа по 80 кв. м, если к этому располагает коэффициент высотности. Если при строительстве не выбраны все разрешенные метры, и коэффициент высоты позволяет, то позже к зданию можно достроить еще один этаж.

Жилая площадь в Греции считается по внешним сторонам наружных стен. Подвал, балкон, лоджия не входят в жилой метраж. Этим часто пользуются греческие застройщики, чтобы «выкроить» дополнительные метры.

При выборе земли необходимо учитывать коэффициент застройки, который зависит от типа участка. В Греции все участки делятся на две категории:

а) Земельный участок, входящий в план населенного пункта: 
коэффициент застройки такого участка варьируется законодательно в зависимости от региона от 0,4 до 2,4, а иногда, в виде исключения, может быть и большим. Точный коэффициент нужно уточнять в земельном органе и для каждого конкретного участка.

б) Земельный участок , не входящий в план населенного пункта : строительство на таком участке возможно только в том случае, если его площадь равна 4000 кв. м и более. Исключением являются участки, примыкающие к дороге.

• Для участка площадью до 4000 кв. м площадь застройки составляет 200 кв. м;
• Для участка площадью от 4000 до 8000 кв.м. площадь застройки составляет 200 кв. м. + оставшаяся квадратура умножается на коэффициент 0,02;

• Для участка площадью более 8000 кв. м площадь застройки составляет 280 кв. м + оставшаяся квадратура умножается на коэффициент 0,01.

• Коэффициент застройки для коммерческой недвижимости (отель, виллы в аренду, офисы и т.д.) равен 0,2 для всего участка. На таких участках разрешено строительство не более двух этажей (также возможно строительство цокольного этажа и мансарды, высота которой не должна превышать 2 м). Для увеличения коэффициента застройки крупные участки чаще всего делят на несколько участков по 4000 кв. м каждый.

В качестве примера расчета бюджета на строительство дома на приобретенном в Греции участке эксперты предлагают рассмотреть проект на острове Тасос. Участок с большим коэффициентом застройки в черте населенного пункта обошелся покупателям в €125 000, а полное строительство дома с отделкой обойдется им в сумму €190 000-€200 000. Таким образом, полная сумма строительства дома площадью 200 кв. м на участке 11 соток в соснах в 150 метрах от моря, полностью спроектированного «под себя», составит около €330 000.

Продолжение статьи, в которой мы расскажем об особенностях покупки земельных участков в Германии, на Кипре и Испании, а также приведем ряд экспертых рекомендаций для максимально удачного совершения сделки, читайте на нашем портале в пятницу 29 апреля 2016 года.

сайт благодарит за помощь в подготовке статьи Анну Шалыгину ( ) , Наталию Ковалеву () , Максима Песочинского () и Богдана Мичуновича ( ).

В Европе нет стран, где иностранцам было бы полностью запрещено покупать недвижимость. Более того, в большинстве из них (в том числе на самых популярных у иностранцев рынках Великобритании, Германии, Испании, Италии и Франции) зарубежные инвесторы могут приобретать жилые и коммерческие объекты на тех же условиях, что и местные жители.

Ограничения на покупку недвижимости для иностранцев отсутствуют в следующих странах:

Тем не менее в законодательстве ряда европейских государств прописаны ограничения на покупку недвижимости для иностранцев. Например, в Исландии и Лихтенштейне приобретать жилье могут только резиденты. В Андорре, Венгрии, Дании, Польше и на Мальте инвесторы из-за рубежа могут купить недвижимость только с разрешения местных властей. Встречаются ограничения на приобретение определённых объектов и типов недвижимости или особенности для отдельных категорий покупателей.

Территориальные ограничения

Иногда иностранцам запрещено покупать недвижимость в определённых районах из соображений национальной безопасности. Например, в Греции лица, не являющиеся гражданами Европейского союза (ЕС) и Европейской экономической зоны (ЕЭЗ), не могут приобретать объекты рядом с военными базами и вблизи национальных границ, в частности, на Северо-Восточных Эгейских островах, на архипелаге Додеканес, в некоторых регионах Северной Греции, Крита и Родоса. Похожие запреты действуют в Турции и Эстонии.

Есть также страны, в которых ограничения для зарубежных инвесторов распространяются на целые административные районы. Например, запреты действуют почти на половине территории Австрии - в Бургенланде, Вене, Верхней и Нижней Австрии, Зальцбурге, Каринтии, Тироле и Форарльберге. В Швейцарии иностранцы могут покупать курортное жилье только в некоторых кантонах , например, в Вале, Во, Граубюндене и Тичино. В Финляндии иностранцы не могут приобретать недвижимость на Аландских островах.

Ограничения на покупку земельных участков

Многие страны Восточной и Южной Европы, экономика которых сильно зависит от аграрного сектора, запрещают иностранным инвесторам покупать сельскохозяйственные угодья .

Так, лица, не являющиеся гражданами стран ЕС и ЕЭЗ, не могут приобретать такие земельные участки в Венгрии, Латвии, Литве, Словакии и Эстонии, а в Албании, Македонии, Сербии и Хорватии данный запрет распространяется даже на граждан Евросоюза.

Ограничения по параметрам объектов

В странах, где недвижимость пользуется у инвесторов из-за рубежа повышенным спросом, а возможности застройки ограничены небольшой территорией, нередко устанавливаются запреты на приобретение или строительство объектов определённой площади.

Так, в Швейцарии размер приобретаемого под застройку участка для иностранцев ограничен 1 тыс. м², в Черногории - 5 тыс. м² и т.д. Помимо этого, во многих странах для покупки земельного участка требуется получить разрешение властей.

Ограничения для юридических и физических лиц

Некоторые государства вводят ограничения на покупку объектов и их последующее оформление на физическое лицо, но часто такой запрет можно обойти, оформив сделку на компанию . Чтобы предупредить злоупотребление законом, некоторые европейские страны ввели дополнительный запрет на покупку объектов определёнными категориями юридических лиц. Например, в Турции приобретать недвижимость не могут иностранные фонды и ассоциации (однако это разрешено другим типам компаний). В Швейцарии иностранные фирмы имеют право на покупку недвижимости, только если они котируются на швейцарской бирже, также нерезиденту должно принадлежать не более 33 % акционерного капитала в таком бизнесе.

Реже приобретение недвижимости запрещено гражданам определённых стран, например, в Турции такой запрет распространяется на частных покупателей из Армении, Йемена, Кубы, Нигерии, Сирии и КНДР. В то же время граждане этих государств могут оформить сделку на юридическое лицо.

Зачастую, узнав об ограничениях, покупатели недвижимости из-за рубежа перестают рассматривать ту или иную страну в качестве приоритетной. Однако ограничения могут быть незначительны, и порой их можно обойти, оформив сделку на компанию. Главное - найти надёжного проводника, такого как «Транио».