Особенности оформления страховки в Австрии: интервью с экспертом. Страхование застройщиков: мифы вокруг ОВС Годовой финансовый отчет

Левин А.А., Всероссийская политическая партия "Единая Россия", отдел по работе с органами государственной власти.

Одним из приоритетных направлений социальной политики государства является формирование рынка доступного жилья с необходимым правовым обеспечением защиты и ответственности его участников, в частности долевого строительства, каковым является страхование.

Агентство Fitch Ratings оценило перспективы российской страховой отрасли и обнародовало отчет "Российский страховой рынок: проблемы управления ростом" <1>. В нем отмечается, что в условиях высокого роста способность управлять показателями страховой деятельности и адекватно прогнозировать такие показатели становится одной из основных задач для страховых компаний в России. Страхование ответственности застройщиков может быть важной гарантией защиты участников долевого строительства. В настоящее время данные отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <2>.

Граждане вкладывают свои средства в жилищное строительство, как правило, в целях удовлетворения своих потребностей в жилье.

Так, по мнению ученых - судей Верховного Суда РФ Н.К. Толчеева и С.В. Потапенко, "правильная правовая оценка заключенных гражданами с организациями договоров, на основании которых граждане приобретают право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, имеет принципиальное значение" <3>. В зависимости от характера возникших на основании таких договоров отношений суд в каждом случае решает вопрос о возможности применения к этим отношениям норм Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 (в ред. Федерального закона от 25 октября 2007 г. N 234-ФЗ) "О защите прав потребителей" <4>. С нашей стороны отмечаем, что отдельные вопросы по данной теме ранее были освещены в Обзоре практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов <5>.

<3> Толчеев Н.К., Потапенко С.В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности. М.: Проспект, 2007. С. 85.
<4> Российская газета. 2007. 27 октября.
<5> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2.

Строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с привлечением средств участников долевого строительства является одним из способов улучшения гражданами своих жилищных условий и выступает в качестве одного из направлений приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

В настоящее время приобретение объектов недвижимости посредством участия в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости находит все большее применение на практике, вместе с тем участие в долевом строительстве применялось еще до момента принятия Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон). До вступления Закона в силу отношения между застройщиком и участником долевого строительства в данной сфере регулировались различными способами - заключались договора простого товарищества, строительного подряда, купли-продажи и др., имеющие при этом одну суть. В связи с тем что ранее законодательством не предусматривалось регулирование данного вида отношений, юридическая сила такого рода договоров ставилась под сомнение, и, как результат, сложилась ситуация, при которой желающие приобрести объекты недвижимости, участвуя в долевом строительстве, оказывались незащищенными от действий недобросовестных застройщиков.

После введения в действие Закона объемы реализации объектов недвижимости на стадии строительства значительно сократились, повышенные требования к застройщикам оказались для многих из них невыполнимыми. Одним из главных требований Закона было заключение с участниками долевого строительства договоров долевого участия в строительстве, но на практике данное требование застройщиками не соблюдалось. Привлечение денежных средств по иным, отличным от договора долевого участия в строительстве, схемам не позволяет защитить участников долевого строительства от различного рода рисков. Вместе с тем с принятием Закона, как было отмечено ранее, закреплен характер отношений сторон договора участия в долевом строительстве, определены права и обязанности застройщика и участника долевого строительства, а также предусмотрена ответственность сторон за нарушение выполнения своих обязательств. Тем не менее в сфере участия в долевом строительстве довольно часто происходят нарушения застройщиками прав участников долевого строительства. В числе основных нарушений, по нашему мнению, необходимо выделить следующие: необоснованное завышение стоимости объектов строительства, нарушение сроков окончания строительства и ввода в эксплуатацию объектов строительства, низкое качество строящегося объекта недвижимости, мошеннические действия (создание финансовых "пирамид") и др.

Так, по состоянию на 1 сентября 2007 г. количество пострадавших участников долевого строительства на всей территории Российской Федерации составляет более 60000 человек, количество проблемных объектов долевого строительства - более 700 <6>.

<6> По данным рабочей группы президиума Генерального совета партии "Единая Россия" на 1 сентября 2007 г.

В связи с этим в целях усиления прав и гарантий финансовой защиты участников долевого строительства нам видится целесообразным использование не административных, а альтернативных рыночных механизмов, в частности введение страхования исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве в пользу участников долевого строительства.

Необходимо отметить, что, несмотря на значительные объемы строительного рынка и огромные риски, сопровождающие данную сферу, применение страхования осуществляется довольно редко. По оценкам специалистов, в России в целом страховой защитой обеспечивается около 5 - 7% общего объема строительства <7>.

<7> Миллерман А. Строительная инженерия. 2006. N 1.

Важно отметить, что риски, возникающие при строительстве, довольно значительны. Так, некоторые застройщики, пытаясь защитить себя, создают собственные резервные фонды, но объем направляемых в них денежных средств слишком минимален и их явно недостаточно, а также заказчики неохотно соглашаются с условием увеличения сметы строительства. Таким образом, для застройщиков значительно эффективнее предусмотреть в смете строительства дополнительные затраты на осуществление страхования, что, в свою очередь, позволит застраховать весь комплекс строительных рисков.

Таким образом, считаем, что введение обязательного страхования ответственности застройщиков за неисполнение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве позволит в дальнейшем избежать распространенного в настоящее время нарушения прав участников долевого строительства.

Тем не менее, чтобы данный механизм заработал четко и слаженно, необходимо, чтобы страховые компании были независимы от застройщиков.

Так, например, во Франции страхование рисков при строительстве существует с 1979 г. В Германии комплексное страхование от всех рисков обходится в 2% от сметной стоимости строительства объекта. В Италии такой вид страхования является обязательным, так же как и во Франции.

Страхователями ответственности за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве будут являться застройщики, осуществляющие привлечение денежных средств участников долевого строительства.

В качестве объекта страхования считаем целесообразным определить выполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве перед участником долевого строительства. В связи с этим застройщик обязан будет заключить договор страхования ответственности исполнения обязательств с каждым участником долевого строительства.

Считаем, что срок действия договора страхования необходимо установить из расчета срока, превышающего, например, на один год установленный сторонами срок действия договора участия в долевом строительстве. Данное увеличение срока действия договора страхования связано с возможным увеличением срока строительства объекта долевого строительства.

При заключении договора страхования ответственности застройщик обязан будет предоставить страховщику: учредительные документы; свидетельство о государственной регистрации; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; информацию о фирменном наименовании (наименовании), месте своего нахождения; о государственной регистрации; об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица; о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с их детализацией (сроки строительства, сроки ввода в эксплуатацию и др.); о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Предоставление застройщиком данных документов связано с тем, что страховые компании способны более эффективно оценивать риски, возникающие при строительстве, в отличие от участников долевого строительства.

Договор страхования ответственности за неисполнение обязательств застройщиком считается заключенным с момента получения застройщиком страхового полиса и вступает в силу с момента подписания и единовременной уплаты страхового взноса.

В качестве определения страховых рисков, как мы считаем, необходимо предусмотреть следующие случаи неисполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве:

• нарушение сроков окончания строительства или ввода объекта строительства в эксплуатацию;
• увеличение стоимости строительства объекта недвижимости;
• строительство объекта недвижимости с нарушением его качества;
• совершение мошеннических действий и, как результат, срыв сроков строительства, невозможность возврата вложенных денежных средств и пр.;
• банкротство.

Размер лимита ответственности страховщика необходимо определить в пределах стоимости объекта долевого строительства (цены договора участия в долевом строительстве).

Важно отметить, что в России, в отличие от других стран, страхование рисков в строительстве не является обязательным. В настоящее время в данной отрасли не так часто применяется страхование, по оценке специалистов, в Российской Федерации страховой защитой обеспечивается всего около 5 - 7% строительных работ <8>.

<8> По данным сайта www.irn.ru: Индикаторы рынка недвижимости. Новостройки подорожают из-за страхования. М., 2006.

Полагаем, что было бы правильным на современном этапе развития законодательства обобщить судебную практику по данной категории дел в пределах Российской Федерации с тем, чтобы убедиться в эффективности страхования ответственности исполнения обязательств застройщиками как меры защиты участников долевого строительства.

Таким образом, введение страхования исполнения обязательств застройщиками будет иметь положительный результат, направленный на защиту прав участников долевого строительства.

Страхование застройщиков жилья осуществляется с 1 января 2014 года, однако до сих пор оно вызывает массу вопросов как у застройщиков, так и у отделений Росреестра, органов исполнительной власти. В связи с созданием обязательное страхование ответственности застройщиков перед дольщиками планируется отменить. Правительством Российской Федерации подготовлен соответствующий законопроект .

Агентство права «Авис» подготовило ответы на наиболее распространенные вопросы о страховании ответственности застройщиков:

1. В каком случае застройщику необходимо страхование ответственности?

Если он привлекает средства дольщиков по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов. Страхование нужно, если после 1 января 2014 года застройщик заключает первый договор долевого участия в строительстве по конкретному дому. При этом речь идет именно о жилых домах. Если застройщик привлекает средства дольщиков для строительства нежилых помещений (апартаменты и т.п.), то страховать свою ответственность в этом случае не только нет необходимости, но и невозможно о закону. Подробнее об этом в нашем . Хотя в последнее время появляются предложения включить под регулирование закона об участии в долевом строительстве, в т.ч. привлечение средств от дольщиков на строительство апартаментов и других подобных помещений.

2. Какие варианты обеспечения своей ответственности перед дольщиками есть у застройщика?

Закон предусматривает 3 варианта:
1) поручительство банка;
2) членство в обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС) ;
3) страхование в , имеющей лицензию на такое страхование и соответствующей требованиям закона.

3. Кто выбирает способ обеспечения?

Застройщик сам выбирает один из способов обеспечения, указанных в разделе 2, в отношении каждого конкретного многоквартирного дома.

4. Какие требования закон предъявляет к банку?

Чтобы выдавать застройщикам поручительства по обязательствам перед дольщиками, банк должен работать не менее 5 лет, иметь уставный капитал в размере не менее 200 млн рублей и собственный капитал в размере не менее 1 млрд рублей. Этим требованиям соответствуют немногие банки в стране. Как правило, это крупные и консервативные банки.

Приобретая в Италии недвижимость на стадии строительства, покупатель должен понимать, что идет на риск, поскольку объект может быть недостроен, а деньги, внесенные в качестве аванса, будут потеряны. Были случаи, когда застройщик становился банкротом еще до окончания строительных работ, и только кредиторы, получившие вещное обеспечение (например, банк, который финансировал строительство под залог недвижимости) на практике могли требовать исполнения обязательств.

Покупателям же без особых гарантий обычно затруднительно вернуть деньги, внесенные в качестве залога или первоначального взноса. Однако, можно избежать некоторых проблем и уменьшить риск, если знать, что можно и нужно требовать с застройщика.

Что должен знать каждый покупатель, подписывая договор о купле-продаже строящегося жилья в Италии?

В первую очередь, при заключении предварительного договора купли-продажи и до оплаты денежных средств в качестве залога на счет застройщика, последний, согласно ст. ст. 2, 3 Законодательного декрета 122/05, должен предоставить покупателю банковскую (или страховую) гарантию. Такая мера необходима в качестве защиты покупателя в случае банкротства застройщика или других возможных неудач. Если застройщик не выдал гарантийный полис, то в этом случае договор купли-продажи можно считать недействительным .

Нужно иметь ввиду, что банковскую или страховую гарантию могут выдавать только финансовые институты (например, банки) или страховые компании, имеющих соответствующие лицензии (полученные в Министерстве финансов) и зарегистрированные в реестре Банка Италии .

В случае банкротства компании-застройщика или иных проблем, покупатель может обратиться непосредственно в банк или страховую компанию, без предъявления требования (путем обращения в итальянский суд) застройщику о возврате средств.

Во-вторых, согласно ст. 4 Законодательного декрета 122/05, застройщик на момент подписания договора купли-продажи (передачи права собственности) должен предоставить страховой полис, действующий в течение 10-летнего периода и гарантирующий возмещение материального ущерба, вызванного по причине разрушения (полного или частичного) недвижимости или же серьезных строительных дефектов. Причем, действие страховки должно начинаться с момента завершения строительных работ.

В-третьих, предварительный договор купли-продажи обязательно должен включать следующие пункты: данные застройщика и покупателя, кадастровое описание недвижимости и земельного участка, полное описание технических характеристик, указание возможных градостроительных соглашений, обязательств или ипотек, максимальные сроки строительства и сдачи недвижимости, полная ее стоимость, способы оплаты, возможные компании-подрядчики, основные детали заявления (в случае, если разрешение на строительство еще не получено) или разрешения на строительство, а также детали банковской гарантии.

В-четвертых, покупатель не должен забывать о преимущественном праве, которым необходимо пользоваться в случае, если недвижимость продается с аукциона, а проживание в ней используется в качестве основного места жительства покупателя.

В-пятых, совершать денежные взносы лучше всего по мере продвижения строительных работ. Вначале выплачивается 5-8% от общей суммы на стадии закладки фундамента, на стадии монтажа несущих конструкции вносится 10-15%, и т.д.

Как видите, вопросов при покупке недвижимости в Италии возникает достаточно много, поэтому рекомендуем обращаться за юридической помощью до подписания договора с застройщиком, чтобы защитить свои интересы.

Участники долевого строительства вступают в рисковые отношения, подписывая соответствующие договора, поскольку речь идет о покупке еще не возведенного жилья. Чтобы хоть как-то защитить их права, государство с начала 2014 года запустило обязательное страхование ответственности застройщика при долевом строительстве.

О чем идет речь?

Указанная мера закреплена 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В статье 15.2 данного закона идет речь как раз о страховании гражданской ответственности застройщика. Цель этого мероприятия - сделать так, чтобы обязательство было исполненным со стороны застройщика в части передачи участнику ДДУ жилого помещения. Эта мера нужна на случай исполнения в ненадлежащем виде или вовсе неисполнения указанной обязанности. В обязанности застройщика входит уведомление участников об условиях страхования, о страховщике (страховой компании), участии в уже обозначенном выше обществе.

Застройщик самостоятельно определяет способ обеспечения:

• Вступает в общество взаимного страхования, функционирующего ради осуществления этой деятельности и только на основании лицензии;
• Заключает с организацией, осуществляющей лицензионную страховую деятельность, отвечающей требованиям Центробанка России, страховой договор.

Страхование гражданской ответственности на случаи нарушений или неисполнения условий, связанных с передачей жилья по ДДУ, застройщик должен выполнить за свой счет. Пока застройщик не предоставит в государственный орган договор страхования, невозможно будет зарегистрировать ДДУ. И только после этого сам договор страхования будет считаться заключенным. Его действие рассчитано на весь срок строительства, вплоть до дня, который обозначен в ДДУ для передачи объекта. Но даже после истечения срока, отведенного для передачи жилья, договор страхования еще пару лет будет обеспечивать выгодоприобретателю право получения страховой выплаты.

Страховой случай

Получает же возмещение при наступлении страхового случая лицо, чьи деньги были привлечены для создания объекта. Проще говоря, это дольщик, будь то физическое или юридическое лицо, но только не кредитная организация. Однако последняя тоже может стать выгодоприобретателем, если воспользуется правом требования дольщика, оставив себе предмет ипотеки. В случае замены лиц, страховщик должен об этом быть поставлен в известность в письменном виде.

Для получения выплат необходимо подтвердить наступление страхового случая. Сделать это можно посредством предъявления страховщику:

• Судебного решения об обращении взыскания на залоговое имущество, вступившее в законную силу;
• Подтверждение банкротства должника и открытия конкурсного производства, в виде решения арбитражного суда.

Если страховщик признает наступление страхового случая, то минимальная сумма выплат будет рассчитываться ориентировочно цены договора. Но последняя не может быть меньше той, что была рассчитана относительно общей площади жилья, которое должен был получить дольщик. Также в учет принимается определенная исполнительной властью среднерыночная стоимость квадратного метра в регионе, она же используется при подсчете социальных выплат на покупку и строительство жилья отдельным категориям граждан. Этот показатель берется на тот день, когда был заключен договор страхования.

В некоторых случаях, если это предусмотрено договором, страховщик может осуществлять выплаты не одной суммой, а частями, в рассрочку. В целом же обязанность по уплате будет исполнена с момента, как только деньги поступят на счет в банке или будут получены через кассу. А вот убытки, не подлежащие возмещению по страхованию, то есть франшиза, не могут быть включены в договор.

Если же страховой случай так и не наступил, а застройщик при этом сдал объект ранее обозначенного времени, то страховщик будет обязан возвратить часть премии или установить пониженные тарифы на будущие сделки, если это, конечно, предусмотрено договором страхования. Но это уже имеет значение для застройщика, а не для выгодоприобретателя.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Какие возникают проблемы

Не смотря на то, что данный вид страхования существует не первый год, и у застройщиков, и у органов власти оно до сих пор вызывает немало вопросов. Поэтому нужно более подробно освещать некоторые положения 214 ФЗ. Прежде всего, речь идет о том, что зачастую просто остается непонятным, когда же застройщику нужно это самое страхование. По закону, оно необходимо только в случае заключения ДДУ исключительно относительно жилого дома. В плане нежилых объектов застраховать ответственность пока просто невозможно, хотя существуют и рассматриваются подобные предложения.

Договор страхования может быть заключен не обязательно в плане одной квартиры, а даже целиком на весь дом. Но, как правило, на практике это происходит поквартирно. Такое случается по понятной причине - за объект целиком придется уплатить крупную сумму, а ведь не всегда все квартиры бывают куплены на этапе строительства. Так что в их части это окажутся пустые вложения. Да и как определить выгодоприобретателя, если еще не обозначены дольщики? И еще. Договор страхования приобретает юридическую силу лишь с момента регистрации ДДУ. Вот и получается, что страхование всего дома будет недействительным, если нет соответствующих договоров на все квартиры.

Далеко не все страховые компании спешат присоединиться к данному проекту, поскольку объем потенциальных возмещений превышает резервный фонд страховщиков. Ведь каждый страховой случай равен миллионам, а то и миллиардам рублей. Но на деле страховые компании должны заботиться о предотвращении таких последствий. Ведь достроить проблемный дом будет куда дешевле. Поэтому в последнее время заинтересованных лиц стало больше, только вот если уже сам страховщик вкладывается в строительство проблемного объекта, то никто из иных страховых компаний его уже страховать не станет.

Страховой тариф страховщики рассчитывают в процентах, и чем ближе окончание строительства, тем они будут ниже. Это вполне оправдано, учитывая, что в начале возведения дома рисков его долгостроя или недостроя куда больше, чем когда уже строительство фактически подходит к завершению. Если же страховщик предлагает не привязанный к сроку действия страховки тариф, то он, вероятнее всего, просто не собирается ни за что отвечать на самом деле .

Кто за всем этим следит

Контролировать соблюдение застройщиком обязательств перед дольщиками призван Росреестр, который в 2017 году переименовывается в Роснедвижимость. Этот государственный орган отказывает в регистрации ДДУ не только при отсутствии договора страхования, но и доказательства состоятельности по страховым премиям.

На региональном уровне проверкой застройщиков в этом плане занимается еще и прокуратура, а также исполнительные органы власти. В планах государства на ближайшее время - создание специальной государственной структуры федерального уровня - Компенсационного фонда для застройщиков . Суть такова: данный орган будет собирать средства с застройщиков, размещать их по своему усмотрению и управлять ими, с целью приращения, возмещая дольщиком обанкротившихся застройщиков понесенные убытки. Претворение этого замысла в жизнь позволит отказаться от страхования ответственности застройщиков. Но Роснедвижимость совместно с местными властями также останутся во главе контроля над всем этим процессом.

Защита прав дольщиков, вкладывающих свои средства в строительство жилья, очень актуальна. Конечно, деятельность застройщиков регламентируется договорными обязательствами, но реалии таковы, что права дольщиков нарушаются очень часто.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Одна из главных причин – банкротство компаний-застройщиков, у которых нет собственных активов. Отношения между всеми сторонами долевого строительства регламентирует Федеральный закон РФ (ФЗ-214), принятый в 2014 году. В прошлом году в этот законодательный акт внесли значительные правки. Часть изменений начала «работать» с марта этого года.

Страхование в страховой компании

Ответственность застройщика определена договором страхования. Это обязательный документ, без наличия которого осуществлять любые строительные работы запрещается.

Такой договор заключается для защиты участников сделки, деньги которых привлекают для реализации строительного проекта. Страховой контракт имеет силу с момента его регистрации и до сдачи многоквартирного строения в эксплуатацию.

В поправках к закону ФЗ-214 четко прописали правила сдачи помещений в эксплуатацию. Эти дополнения защищают не только интересы дольщиков, но дают возможность застройщикам обезопасить себя от недобросовестных дольщиков.

Особенности страховки

Договор страхования гражданской ответственности является законным документом только после его регистрации в Росреестре.

Договор имеет юридическую силу от даты его государственной регистрации и до передачи готового помещения собственнику.

После заключения договора со страховщиком, застройщик должен ознакомить с условиями страховки всех участников долевой застройки.

При составлении договора со своим первым клиентом, застройщик обязан иметь зарегистрированную страховку и ознакомить с ней будущего дольщика.

Если произошел страховой случай, то дольщик имеет возможность потребовать возмещение ущерба в течение 2 лет после передачи ему жилья.

Документ страхования ответственности имеет важные особенностей. Например, минимальная сумма страховки не может быть ниже цены договора. Данную сумму вычисляют с учетом оценочной стоимости жилья в регионе, где планируется строительство.

Не предусмотрена в такой страховке довольно популярная франшиза, определяющая финансовую часть убытков, которая не подлежит возмещению.

Если произойдет расторжение или досрочная приостановка действия страхового договора, то это не освободит застройщика от выполнения обязательств, если наступит страховой случай.

Правила

1. Согласно закону (ФЗ-214), собственный капитал застройщика должен был составлять не меньше 5% от стоимости всех площадей (нежилых и жилых) построенного здания. Если эта норма не соблюдена, то застройщику приходилось искать поручителя. Причем минимальная сумма их общего капитала должна была быть не менее миллиарда рублей. Это положение создавало определенные трудности, особенно не очень крупным компаниям, и не устраивало застройщиков. В Министерстве строительства и ЖКХ 20 апреля 2016 года озвучили новые нормы, которые ставят минимальный размер уставного капитала компании-застройщика в зависимость от общей площади возводимого объекта.
2. Застройщик должен иметь «чистую историю»: не привлекаться ранее к процессам, связанным с ликвидацией или банкротством, не иметь других проблем с законом. Также, у компании не должно быть задолженности за предыдущий год, а ее руководитель и главный бухгалтер не должны иметь судимость. Любое из перечисленных нарушений лишает застройщика права на использование финансовых взносов дольщиков.
3. С марта все застройщики обязаны создать свой официальный сайт и размещать на нем, означенную законодательством информацию и документы. В списке разрешительные акты на землю, на застройку данного участка, полный пакет проектной документации, текст договора о долевом участии и другие.
4. В проектной декларации необходимо указывать максимально широкий перечень характеристик строящегося объекта , полную информацию о своей компании, контакты для обратной связи. Эта декларация будет доступной, т.к. заполнять придется электронную форму на специальном сайте, а не отправлять по почте, как требовалось ранее.
5. Страховые документы заключают страховая компания и застройщик. Если обязательства по строительству не будут выполнены или дом не сдадут к указанному сроку, то дольщики получат страховые выплаты. Их размер оговаривается при заключении страхового полиса и вносится в соответствующий раздел документа.
6. Страхование ответственности предполагает определенные убытки для компании-застройщика. Ей придется оплатить: ущерб за несвоевременную сдачу объекта, нарушение норм безопасности при выполнении строительных работ и т.д.; услуги суда или юридических компаний, если дольщики будут отстаивать свои права.

Необходимые документы

Для оформления страхового договора и оценки тарифа необходимо представить следующие документы:

• заявление;
• проектную декларацию (в том числе паспорта гендиректора и главногобухгалтера, устав, ИНН, ОГРН организации);
• правоустанавливающую документацию на землю;
• градостроительный план земельного участка;
• разрешение на ведение строительства многоэтажного здания на этом участке;
• бухгалтерскую отчетность (ф.1 и ф.2) за 3 года;
• договор (или проект) долевого участия (ДДУ).

Страховая компания может запросить дополнительные данные, например, договор Генподряда, договоры займа, кредитования и прочие.

Страховой случай

Основной страховой риск при долевой застройке – невыполнение обязательств перед дольщиками.

Страховыми случаями признают такие ситуации:

1. Прекращение (прерывание) строительных работ.
2. Банкротство компании-застройщика.
3. Неполучение квартиры.
4. Отказ от возврата ресурсов, вложенных в строительство.Перечень рисков не ограничен. Например, можно оформить страховку от пожара или других бедствий. Закон ограничивает только максимальный размер выплат.

Выплаты

Минимальный размер страхового возмещения по такому виду страхования определяют исходя из стоимости договора. Страховщик обеспечивает выплаты только в пределах указанной суммы.

При этом, размер денежного возмещения не должен быть меньше расчетной суммы, которая зависит от общей площади помещений, передаваемого дольщику, и средней стоимости 1 м 2 жилой площади на рынке недвижимости в данном районе.

Расчет этой суммы производят представители исполнительной власти на момент подписания договора страхования.

Страховые компании, которые страхуют застройщиков

Страхование застройщиков – очень убыточная услуга. Большинство компаний предпочитают не работать в этом сегменте страховых услуг.

При этом, Центральный банк РФ назвал 27 страховых учреждений, имеющих право заключать страховые договора гражданской ответственности застройщиков:

• БАЛТ-Страхование;
• Восхождение;
• ГУТА;
• Диамант;
• Инвестстрах;
• Интерполистраст;
• ИСК Евро-полис;
• Купеческое;
• Лексгарант;
• Мастер-гарант;
• МЕСКО;
• НАСКО
• Пари;
• Помощь;
• Приоритетное страхование;
• Проминстрах;
• Респект-полис;
• СК Екатеринбург;
• Страховая инвестиционная компания;
• Строительная страховая группа;
• Татарстан;
• Универс-гарант;
• Факел;

Также, есть утвержденный перечень кредитных учреждений (более 200), которые имеют право на поручительство при составлении договора страхования.

Единственная серьезная проблема, существующая при страховании – вероятность банкротства страховщика.

Но если страховая компания успешно работает на рынке страховых услуг более 5 лет и имеет положительные отзывы, то ее можно рассматривать, как надежного партнера.

Ориентировочная стоимость

Стоимость страхового договора не является фиксированной величиной и зависит от многих факторов. К основным можно отнести:

1. Деловую историю застройщика: его репутация, финансовое положение.
2. Количество уже сданных в эксплуатацию объектов, условия их сдачи.
3. Привлекательности района, где возводится объект.
4. Юридическая история застройщика (наличие судебных тяжб, связанных с предыдущей деятельностью)

Тарифы

Страховой тариф устанавливается в результате соглашения сторон (страховщик-застройщик). Государство тариф не регулирует.

При этом, согласно закону, страховые учреждения обязаны экономически обосновывать установленные цены. Их рассчитывают исходя из статистической информации за 3 последних года.

Существенно влияют на величину тарифа следующие данные:

1. Финансовое состояние застройщика.
2. Наличие успешного опыта реализации строительных проектов.
3. Особенности запланированного объекта и т.д.

Таким образом, тариф (минимальный) страхования будет 1% от общей суммы сделки.

Если у застройщика сомнительная деловая репутация, и если строительство будет вестись в не очень престижном районе, страховой тариф может увеличиться значительно.

Гарантия банка

Поручительство банка – еще одна возможность страхования. Банк-поручитель берет на себя все обязательства страхователя, т.е. гарантирует компенсацию средств инвестору, в случае невыполнения застройщиком своих обязательств.

Надо отметить, что в отличие от страховых организаций, банковские учреждения не только взимают 1-3% от цены объекта за свои услуги, но берут в залог имущество: земельный участок, полученный под строительство, дорогостоящую строительную технику или другую ценную собственность застройщика.

Поручительство действительно в течение 2 лет передачи квартиры собственнику.

Банк, как и страховые учреждения, обязан вернуть дольщику всю сумму, вложенную им в стройку. Финансовые учреждения, которые могут претендовать на право выступать поручителями, должны заниматься банковской деятельностью от 5 лет и более их уставной капитал должен быть более 200 миллионов рублей, оборот – от 1 миллиарда рублей.

Кроме того, к такому банку не должно быть претензий от Центрального банка РФ.