Мой застройщик перестал строить дом. что мне делать? Что делать и куда обращаться, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья, обозначенные в дду Куда обращаться если застройщик не строит дом

Как показывает практика, от долгостроя, как "от сумы и от тюрьмы" никто не застрахован... Что делать, если вы вложились в проект, который стал безнадежным?

В Москве по итогам 2012 года было зарегистрировано 11 долгостроев, в Подмосковье - 121. Как показывает практика, от долгостроя, как "от сумы и от тюрьмы" в нашей стране никто не застрахован. Что делать, если вы вложились в проект, который из перспективного стал безнадежным?

Долгостроем принято считать объект, строительство которого заморожено более чем на 1,5 года. В соответствии c 214-ФЗ застройщик может перенести срок сдачи дома только на два месяца. Если спустя два месяца после обозначенного в договоре долевого участия срока дом не сдан в эксплуатацию, дольщик имеет полное право в одностороннем порядке расторгнуть договор. Однако на практике так никто не поступает: дольщики предпочитают ждать до последнего, а не искать другую новостройку и снова томиться в ожидании получения ключей.

"Даже если сроки завершения строительства перенесены на полгода-год, то это еще не повод волноваться, обычно перенос сдачи объекта на такой срок происходит из-за незначительных перебоев с финансированием или неэффективной работой девелопера, - говорит генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. - Но если спустя 1,5 года после прописанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, о чем каждый покупатель получает уведомление от застройщика, вот тогда ситуацию можно считать критической - вы купили долгострой. Порядок действий в этом случае будет зависеть от того, по какому договору вы оплатили квартиру".

Договор долевого участия

Если вы купили квартиру на основании договора долевого участия (ДДУ), то можно сказать, что вам относительно повезло.

Расторжение сделки по 214-ФЗ предусматривает отказ от договора с полным возвратом денежных средств.

В отличие от покупателей квартир по другим схемам, дольщики гораздо лучше защищены от различных проблем, возникающих у застройщика, в том числе и от несоблюдения сроков строительства дома. В соответствии с п.1 ст. 6 федерального закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного договором. Если в зафиксированный в договоре срок квартиру вы не получили, то в соответствии с п.2 ст. 6 того же закона имеете полное право требовать от застройщика уплату пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки. Ставка рефинансирования на сегодняшний день составляет 8,25%. Поэтому за не сданную вовремя квартиру стоимостью 10 млн. рублей ежедневно вам начисляется 5500 рублей. Более того, дольщик может и не дожидаться окончания строительства дома, а в одностороннем порядке в соответствии с п. 1 ст. 9 закона №214-ФЗ расторгнуть договор с застройщиком, если срок сдачи дома перенесен более чем на 2 месяца. Таким образом, у покупателя квартиры по ДДУ есть два варианта: расторгнуть в одностороннем порядке договор и забрать деньги или дождаться окончания строительства и потребовать пени за просрочку.

Говоря о договоре долевого участия хотелось бы подчеркнуть, что объекты, возводимые по закону №214-ФЗ практически никогда не переходят в разряд долгостроев. Закон очень жестко регулирует обязанности и ответственность застройщика, поэтому если компания реализует квартиры по ДДУ, значит, она полностью уверена в своих силах. Кроме того, такие застройщики, как правило, всегда подстраховываются и указывают в договоре срок окончания строительства «с запасом» на полгода-год, чтобы точно успеть сдать объект вовремя. Поэтому почти всегда дольщики получают квартиры без срывов сроков, прописанных в договоре.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, предварительный договор является не более чем соглашением о намерениях.

Деньги, выплаченные по нему, не являются оплатой товара, а берутся лишь в счет обеспечения будущих обязательств. Расторгнуть такой договор сложно, но можно.

Любой ПДКП имеет срок действия, в течение которого застройщик или правообладатель квартир (которым может быть любой подрядчик или просто инвестор) должен заключить с вами основной договор. Если покупатель уже внес деньги, основной договор не подписал, при этом срок ПДКП истек, то он может отказаться от сделки. Поскольку стороны не заключили в положенный срок основной договор, все обязательства покупателя и застройщика по предварительному договору прекращаются (п. 6, ст. 429 ГК РФ). Раз все обязательства сторон прекращены, то и деньги должны быть покупателю возвращены. Но если застройщик сопротивляется и не желает возвращаться денежные средства, то есть все основания требовать их возврата через суд.

Жилищный и жилищно-строительный кооператив

Если оплата квартиры была проведена на основе вступления в жилищный или жилищно-строительный кооператив, то вернуть свои деньги или добиться возобновления строительства дома будет очень тяжело.

Жилищный кооператив - крайне ненадежная схема для пайщика. Взаимные обязанности сторон должны быть прописаны в Уставе. Проблема в том, что в соответствии с п. 113 ЖК РФ, в Уставе непременно должна быть указана ответственность пайщиков за несвоевременное внесение взносов, а вот обязанность кооператива перед его членами можно и не прописывать. Поэтому, если в соответствии с п. 2 ст. 113 ЖК РФ в Устав кооператива была внесена его ответственность перед пайщиками, то есть возможность вернуть деньги через суд. При этом никаких процентов за пользование вашими денежными средствами, как в случае с договором долевого участия, несостоявшийся новосел не получит. Если же такого пункта в уставе нет, то даже в судебном порядке вернуть внесенный пай будет практически невозможно.

Банкротство

Если речь идет не просто о срыве сроков, а о банкротстве застройщика, то 100%-ной гарантии возврата денежных средств или жилья не существует, даже если вы покупали квартиру по 214-ФЗ.

Тем не менее, приобретатели жилья по ДДУ более защищены законом в случае банкротства и только у них есть шанс вернуть хотя бы часть желаемого. Тогда как по ПДКП шансы вообще отсутствуют. Примеров противостояния должника и дольщиков на рынке пока немного. Но те, что есть, показывают, что только благодаря 214-ФЗ у участников строительства есть надежда на получение квартир, хоть и не так быстро, как они изначально планировали решить свой жилищный вопрос.

Если вы попали в такую незавидную ситуацию, желательно заручиться поддержкой профильного адвоката, специализирующегося на делах о несостоятельности. Самостоятельно выйти без потерь не получится. Однако в интересах каждого покупателя иметь представление о самых основных шагах, которые можно предпринять при банкротстве застройщика.

В первую очередь, нужно знать, что с 15 августа 2011 года в соответствии с поправками к федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)" к застройщику можно предъявить не только денежные требования, но и требования передачи жилых помещений, если объект достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Сделать это можно, обратившись в арбитражный суд. Адвокат внесет вас в реестр кредиторов с требованием передать жилое помещение или вернуть деньги. Заявить оба требования закон не позволяет.

Если покупатель заявляет денежные требования, то должен знать, что они будут удовлетворены только в третью очередь. В первую очередь выплачиваются деньги гражданам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть). Во вторую очередь выплачивается зарплата и выходные пособия сотрудникам застройщика, работавшим по трудовому договору, а также авторам результатов интеллектуальной деятельности. При этом, как правило, вернуть всю сумму денег, находясь в третьей очереди, практически невозможно. Поэтому правильнее все-таки - требовать передачи жилого помещения, если сам дом построен.

Однако, если дом не построен, то застройщик может погасить требование путем передачи незавершенного объекта. Но в данном случае нужно понимать, что достраивать дом придется за свой счет. В этом случае дольщики имеют право создать жилищно-строительный кооператив, снова скинуться «на круг» и найти подрядчика, а это дополнительные затраты. Таким образом, от потерь в любом случае не уйти.

"Заморозка строительства дома или банкротство застройщика - самое неприятное, что может случиться с покупателем жилья, - объясняет Мария Литинецкая. - Несмотря на все усилия властей, полностью искоренить проблему долгостроев ни в Москве, ни в Московской области до сих пор не удалось. Стройки замирают по самым разным причинам - от явного мошенничества до банкротства застройщика. В правовом поле на сегодняшний день нет четких механизмов, которые бы позволяли несостоявшимся пайщикам и дольщикам отстаивать свои права - в каждом конкретном случае процедура банкротства идет по-разному. Новый срок сдачи в случае его переноса также определяется в каждом проекте индивидуально. Поправки в закон о банкротстве, которые позволяют кредиторам требовать передачи жилых помещений, противоречивы, разъяснений официальных лиц или Пленумов ВАС РФ по их применению за полтора года не было. Поэтому самое важное для покупателя жилья - это выбрать надежного застройщика и покупать квартиру у квалифицированных риэлторов. А если беда все же случилась - обращаться к опытным юристам, которые помогут если и не выйти из сложившейся ситуации без ущерба, то хотя бы свести потери к минимуму".

Долевое строительство только входит в нашу жизнь и многие моменты покупки квартиры по схеме ДДУ еще только «обкатываются» на практике. Поэтому когда компания остановила строительство на, казалось бы, вполне надежном объекте недвижимости, многие еще не знают что делать. А действительно, что делать, если застройщик не строит?

Конечно, любой юрист посоветует нанять адвоката и обращаться в суд. Это самый разумный выход (порядок действий в этом случае описан в конце статьи). Но перед походом в юридическую контору предлагаю провести небольшой «мозговой штурм». Возможно, после него вы посмотрите на дело с другой стороны.

Если застройщик остановил стройку: что делать

Для начала нужно собрать как можно больше информации о причине возникшей ситуации «остановка стройки». Затем уже на основании всего увиденного и услышанного провести спокойный и грамотный анализ возможных последствий. В процессе проведения «мозгового штурма» нужно выяснить несколько моментов:

• Есть ли у застройщика деньги, которые можно затем вернуть при помощи судебного решения.
• Будут ли юридические основания для обращения в суд (смотрим договор, сроки и условия).
• У компании-застройщика временные денежные трудности или дело идет к банкротству?

Если у компании денег нет, то даже справедливое судебное решение о взыскании с застройщика неустойки и других денежных требований просто не будет выполнено. В этом случае подходит вариант «собрать товарищей по несчастью». Найдя таких же покупателей квартир в проблемном доме вы приобретаете своеобразный «круг поддержки». При совместном обсуждении выхода из сложной ситуации найденных вариантов будет больше.

Если же застройщик испытывает временные трудности, желательно набраться терпения и подождать. Так как любой судебный процесс в подобных делах длится от 6 месяцев и требует финансовых затрат (адвокат, экспертизы и т.д.).

Если по застройщик создал себе запас во времени, то делать нечего – вы подписали договор и его нужно исполнять.

И самый неблагоприятный вариант:

Если застройщик признан банкротом…

Компания сама может обратиться в суд с иском о признании себя банкротом. В этом случае ваш иск к застройщику не будет рассматриваться. Все, что в этом случае можно сделать – обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр для передачи жилых помещений по итогам банкротства.

Здесь следует напомнить, что даже недостроенные объекты недвижимости подлежат государственной регистрации. Поэтому владельцем хоть и недостроенной, но все-таки квартиры вы должны стать.

Закон ФЗ-214 (ст.14, п.5) дает вам это право: застройщик обязан зарегистрировать право собственности даже на объект незавершенного строительства. Конечно, если вы обратитесь с требованием взыскания залога (квартиры в недостроенном доме). И это при условии, что вы действовали грамотно при и договор прошел регистрацию в Росреестре.

Если компания не желает этого делать, то доказать свое право на «недострой» вы можете в судебном порядке. Если же застройщик не отвечает на ваши письма или вообще исчез, то оформить свои права можно опять же через суд. Только обращаться уже нужно будет напрямую в судебные инстанции. Так что стать собственником квартиры в недостроенном доме особых препятствий нет, нужны только терпение и выдержка.

Примечание. Если в ответ на ваши обращения пытается договориться мирным путем, то не стоит расслабляться. Все дополнительные соглашения между вами – всего лишь соглашения, а не судебные решения. Их ведь можно не исполнять, как и договор. Поэтому юристы настоятельно рекомендуют не заключать всевозможные «допники» — дополнительные мировые соглашения.

Что делать дальше, зависит от организованности «товарищей по несчастью» — владельцев квартир в недостроенном доме. Самый благоприятный вариант: после банкротства застройщика организовывать собственное и достраивать дом. Но это, как говорит ведущий известной программы на TV, «совсем другая история». Поэтому будет рассмотрена в специальной статье.

Если же вы решили воспользоваться своими правами по ФЗ-214 при остановке стройки в судебном порядке, то привожу советы юриста:

Необходимо проверить застройщика на предмет целевого использования денежных средств дольщиков и соблюдения застройщиком сроков, указанных в проектной декларации исходя из сроков, указанных в проектной документации. Сделать это обязан контролирующий гос. орган, если Вы обратитесь с жалобой на действия застройщика.

Если государственный контролирующий орган не предпримет мер, то по поводу его бездействия можно обратиться в суд с требованием устранить нарушение ваших прав и обязать госорган провести контрольные мероприятия.

Сохраните, чтобы не потерять

Источник изображения: Фотобанк Лори

Во времена экономической нестабильности в стране необходимо быть особенно внимательными, вкладывая деньги в новостройку. Во-первых, увеличивается число мошенников, во-вторых, не все застройщики выполняют свои обещания перед инвесторами.

Если говорить о самых распространенных из невыполненных девелоперами обещаний, то это перенос сроков завершения строительства и сдачи дома. При этом принято считать объект, строительство которого остановлено более чем на 1,5 года . Впрочем, по словам Натальи Баранковой, юриста компании , в настоящее время, большинство застройщиков выполняют свои обещания, долговременный недострой сейчас довольно редкое явление. «Но бывают случаи, когда застройщики не осуществляют следующие обязательства: передача объекта в срок и передача объекта с некоторыми недоделками, то есть те обязательства, которые непосредственно . В то же время 214-ФЗ предполагает возможное нарушение застройщиком данных обязательств и определяет меры ответственности: от выплаты неустойки до расторжения Договора в одностороннем порядке Участником долевого строительства. В силу того, что застройщик обязан действовать в соответствии с 214-ФЗ, то любое его нарушение влечет за собой определенные законом последствия», - рассказал эксперт.

По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании , помимо этого, можно попасть в руки мошеннической организации, которая собирает с покупателей деньги и исчезает в неизвестном направлении. «Можно отдать деньги за квартиру в доме, который по решению суда будет снесен, так как был построен незаконно на участке с иным целевым назначением. Поэтому покупателям нового жилья не следует ограничиваться исключительно самостоятельной проверкой застройщика. Всегда можно обратиться в риэлторскую компанию, где вам помогут заключить сделку в кратчайшие сроки, а также предупредят обо всех возможных рисках, что позволит избежать множество проблем.

Тем не менее, даже если жилой комплекс построен, это вовсе не значит, что девелопер выполнил свои обещания. В этот момент возникает вопрос оформления жилья в собственность - иногда это может занимать довольно продолжительное время. Как правило, оформлением квартир в собственность занимается девелопер, однако некоторые застройщики по тем или иным причинам (умышленно или по обстоятельствам) затягивают этот процесс. В этой ситуации покупатель будет вынужден самостоятельно признавать собственность в судебном порядке. Бывает, что застройщик объявляет себя банкротом на завершающей стадии строительства объекта. То есть, получается, что оформлением квартир в собственность заниматься некому. В такой ситуации при наличии документов, подтверждающих право на приобретенное жилье ( и ПДКП), покупатель может обратиться в суд и, в случае положительного решения, стать собственником квартиры даже в таком проблемном доме», - рассказал эксперт.

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании , отметил, что обязательства застройщика могут быть нарушены в том числе и по объективным причинам. «Девелоперский бизнес считается рискованным и сложным предпринимательским делом, в котором далеко не все зависит от действий застройщика. Если застройщик обозначает конкретные сроки исправления ситуации - это признак его добросовестности. Если же заявленные сроки урегулирования не исполняются, инвестору необходимо принять решение либо о прекращении правоотношений с застройщиком и возврате инвестиций, либо о принятии задержки исполнения обязательства застройщика как факта в целях все-таки получить построенную квартиру в собственность, но с просрочкой. При этом за задержку исполнения обязательств перед инвестором застройщик обычно обязан оплатить неустойку», - подчеркнул эксперт.

Мария Литинецкая рассказала, что стройки сегодня останавливаются по самым разным причинам - начиная от до банкротства застройщика. «Например, если сроки завершения строительства перенесены на несколько месяцев, то это еще не повод считать девелопера недобросовестным. Зачастую изменение сроков сдачи объекта происходит из-за незначительных перебоев с финансированием, неэффективной работы подрядчиков, сложностей при согласовании документов с властями, форс-мажорами на стройках и т. д. При этом если девелопер идет на контакт с покупателями, то наверняка перенос введения дома в эксплуатацию связан с объективными обстоятельствами. Застройщик должен проинформировать дольщиков об изменении сроков сдачи, пригласить их на подписание дополнительного соглашения к ДДУ, где указаны новые сроки, а также выплатить компенсацию. Однако на практике далеко не все девелоперы открыты для общения с покупателями - это и есть тревожный «звонок», который может говорить об их недобросовестности. Если спустя год после прописанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, тогда ситуацию можно считать критической - вы купили долгострой», - заключил эксперт.

Существуют ли какие-то признаки, по которым можно отличить изначально недобросовестного девелопера?

По мнению Василия Шарапова, к таким признакам можно отнести «предоставление инвесторам недостоверной информации о юридических условиях застройки, о своем финансовом положении, о сроках работ и о текущей производственной ситуации, о своих отношениях с ключевыми деловыми партнерами. Чтобы установить недобросовестность конкретного застройщика, потребуется провести независимую проверку предоставленной информации. Если в ходе такой проверки выяснится недостоверность представленных застройщиком сведений, то это признак его недобросовестности. Для этой цели инвестор может пообщаться с клиентами застройщика по его прежним строительным проектам, узнать их мнение о работе застройщика в прошлые периоды. Если прежние проекты застройщика реализовывались успешно и застройщик вел себя добросовестно ранее по отношению к инвесторам, риски его возможной недобросовестности в будущем существенно ниже»,- рассказал эксперт.

Что же делать, если застройщик не выполняет свои обещания? Какие есть способы решения данного вопроса?

Наталья Баранкова рассказала, что законом предусмотрено 2 стадии решения возникшего спора, касающегося выполнения застройщиком договорных обязательств: претензионный и судебный.

«В претензионном порядке стороны самостоятельно разрешают возникший спор. В случае если договоренность не достигнута, то участник имеет право обратиться в суд путем подачи искового заявления», - рассказал эксперт.

В свою очередь, Василий Шарапов рекомендует письменно обратиться к руководству застройщика, перечислить те обязательства, которые застройщик по договору принял на себя в пользу инвестора и факты их нарушений, предложить мирным способом (во внесудебном порядке) урегулировать такие нарушения договоренностей в возможно короткий срок.

Вы оказались в непростой ситуации, когда застройщик перестал выполнять долевого участия? Не знаете, как поступить и есть ли шанс на успешное разрешение вопроса? Стериум расскажет, что следует делать в столь непростой ситуации.

Строительство дома - прекращено или приостановлено?

Для начала, важно понять, о каком, именно, случае идет речь. Приостановлено ли строительство полностью и дом не планируют сдавать в эксплуатацию, либо сроки отодвигаются на определенный (неопределенный) срок. Для прояснения положения дел рекомендуем направить в адрес строительной организации письменный запрос. Его наличие будет полезно и в будущем (если дело дойдет до суда).

Согласно действующему законодательству, компания-застройщик должна в письменном порядке уведомить участников долевого строительства о том, что срок завершения работ будет отличаться от изначально согласованного и прописанного в договоре. Дольщики же могут согласиться или не согласиться с подобными изменениями, соответственно, имеют право расторгнуть договор.

Договор - ждать или расторгать?

В случае расторжения договорных соглашений, ввиду невыполнения застройщиком своих обязательств, дольщик может рассчитывать на возврат , а также неустойки (сумма, в каждом случае, определяется индивидуально). Срок для осуществления выплат, как правило, составляет не более трех рабочих недель.

Если застройщик не осуществляет выплат, у дольщика есть один выход - обращение в суд. После принятия судом решения, можно будет самостоятельно, или с помощью службы судебных приставов, требовать возврата денег.

Прежде чем идти в суд, подготовьте следующие документы:

• договор долевого участия
• квитанции об оплате стоимости услуг компании-застройщика
• уведомление о срыве сроков ввода объекта в эксплуатацию, либо прекращении строительства (при наличии такового)
• письменные запросы в адрес строительной компании
• заявление о расторжении договора долевого участия
• копия уведомления об отправке заявления застройщику (следует оформить заказное ценное отправление с уведомлением о доставке)

Постарайтесь собрать максимально о ситуации, которая повлекла за собой ненадлежащее исполнение за застройщиком своих обязательств. После того, как Вы будете знать, в чем суть проблемы, можно будет делать определенные выводы, взвешенно анализируя возможные последствия и риски.

Особенно полезным станет понимание следующих аспектов:

1. Наличие у компании-застройщика активных финансовых ресурсов, за счет которых можно будет возвращать собственные вложения
2. Основания для судебных разбирательств (внимательно изучаем содержание ДДУ, условия и возможные пункты о форс-мажорах на стороне Исполнителя)
3. Какова вероятность признания застройщика банкротом

В том случае, когда Вы понимаете - у строительной организации лишь временные трудности, быть может, более разумным станет политика ожидания. Кроме того, полезно будет найти «друзей по несчастью», - таких же дольщиков, как и Вы, и совместными усилиями попробовать провести переговоры с застройщиком.

Обратите внимание, - заключение дополнительных соглашений вовсе не дает Вам гарантию успешного исхода дела. Ведь соглашения, как и договор, могут быть не исполнены.

Наименее предпочитаемым результатом становится признание застройщика банкротом. В таком случае, лучшее, на что могут рассчитывать дольщики - создание общего ЖСК. И завершение работ по строительству совместными усилиями.

Надеемся, информация, собранная выше, окажется полезной. А перспектива недостроенной квартиры обойдет Вас стороной.